.png)
Του Ανδρέα Γεωργαντή
Υπαίτια Αδυναμία Παροχής Προσυμφώνου
(ΕφΑθ 875/2021)
Τι συμβαίνει σε περίπτωση μη εκπλήρωσης προσυμφώνου; Μπορεί να αναζητηθεί η πραγματική παροχή ή αποζημίωση; Σε τι συνίσταται αυτή η αποζημίωση; Μπορεί το προσύμφωνο να λειτουργήσει ως εμπράγματη ασφάλεια;
Περίληψη Επίσημου Κειμένου
Η παρούσα απόφαση εστιάζει στο ζήτημα της υπαίτιας αδυναμίας παροχής προσυμφώνου. Η οριζόντια ιδιοκτησία που αναφέρεται στο προσύμφωνο μεταβιβάστηκε με γονική παροχή πριν την υπογραφή της κύριας σύμβασης αγοραπωλησίας αυτού. Η αξιολόγηση αυτών των πραγματικών περιστατικών καθίσταται ιδιαίτερα κρίσιμη, τόσο για το μέλλον του ακινήτου, αλλά και για το ύψος μιας πιθανής αποζημίωσης. Οι νομικές βάσεις αδικοπραξίας, καταδολίευσης δανειστών, εικονικότητας, καταδίκης σε δήλωση βούλησης και αδικαιολόγητου πλουτισμού εξετάζονται από
το Δικαστήριο.
Πραγματικά περιστατικά
Ο ενάγων συνέστησε μαζί με τον αδερφό του, τον πατέρα του πρώτου εναγομένου και έναν, ως προς την υπόθεση, τρίτο ομόρρυθμη εταιρεία με αντικείμενο την ανέγερση οικοδομών. Το έτος 1996 η εταιρεία ανέλαβε την ανέγερση πολυκατοικίας στην Αττική, όπου οι εταίροι συμφώνησαν μεταξύ τους να λάβει ο ενάγων την οριζόντια ιδιοκτησία ΣΤ1 και ο πατέρας του εναγομένου την οριζόντια ιδιοκτησία ΣΤ2. Ο πατέρας του εναγομένου εξέφρασε την επιθυμία του να αγοράσει και το δεύτερο διαμέρισμα, όπου και παρά τις πρώτες τριβές μεταξύ των εταίρων τελικά συμφωνήθηκε η πώληση του εν λόγω διαμερίσματος και γι’ αυτό υπεγράφη προσύμφωνο, με πολύ χαμηλό αναγραφόμενο ποσό. Στη συνέχεια η εταιρεία με εξώδικό της κάλεσε τον πατέρα του εναγομένου να καταβάλει το πραγματικό τίμημα. Επειδή αυτό δε συνέβη, ο ενάγων και ο αδερφός του κατήγγειλαν την εταιρική σύμβαση και ζήτησαν από τον πατέρα του εναγομένου και την καταβολή αποζημίωσης για χρήση του διαμερίσματος. Δεδομένου ότι τα παραπάνω ποσά δε μπορούσαν να καλυφθούν και προκειμένου να διευθετηθούν τα ζητήματα των έως τότε εταίρων, κάλεσε αυτούς και τον υιό του και κύριο του διαμερίσματος στη σύναψη του επίδικου προσυμφώνου το 2001, ενώ ο ενάγων του κατέβαλε το πλήρες γι’ αυτό τίμημα. Μέσα σε αυτό το προσύμφωνο ρητά συμφωνήθηκε ότι ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να προσέλθει οποιαδήποτε στιγμή του υποδείξει ο αγοραστής για τη σύναψη της κύριας σύμβασης, ενώ γι’ αυτό το σκοπό στο προσύμφωνο ρητά αναγράφηκε και το δικαίωμα της αυτοσύμβασης του ενάγοντος. Το 2011, δέκα χρόνια μετά τη σύναψη του προσυμφώνου, ο ενάγων κάλεσε τον εναγόμενο για τη σύναψη της αγοραπωλησίας, με τον τελευταίο να μην εμφανίζεται. Στην πραγματικότητα ο εναγόμενος το έτος 2005 είχε μεταβιβάσει με γονική παροχή την ψιλή κυριότητα του ακινήτου στον γεννηθέντα το 2003 υιό του, παρακρατώντας την επικαρπία. Στη μεταβίβαση αυτή συμβαλλόμενοι ήταν οι εναγόμενοι δύο γονείς του, ως έχοντες τη γονική μέριμνα. Σύμφωνα με όλα τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά ο ενάγων στρέφεται με δύο ξεχωριστές αγωγές (που συνεκδικάζονται λόγω της προδήλου συνάφειάς τους) κατά των εναγομένων με την ιδιότητα συμβαλλομένου στο προσύμφωνο για τον έναν και άσκησης της γονικής μέριμνας του ανηλίκου τέκνου και πλέον ψιλό κύριο του επίδικου διαμερίσματος και στους δύο.
Ανάλυση Νομικών Ζητημάτων
Το κρισιμότερο νομικό ζήτημα της συγκεκριμένης υπόθεσης είναι το προσύμφωνο (ΑΚ166). Το προσύμφωνο αποτελεί καταρτισμένη σύμβαση μεταξύ δύο μερών από την οποία γεννάται η υποχρέωση των συμβαλλομένων για σύναψη κύριας σύμβασης, με τους όρους που αναγράφονται σε αυτό. Το προσύμφωνο δε μπορεί να παράξει τα έννομα αποτελέσματα της κύριας σύμβασης, παρά μόνο την υποχρέωση για κατάρτιση αυτής, με την καλόπιστη σύμπραξη των μερών και άρα η δεσμευτικότητά του είναι καθαρά ενοχική, ενώ ο οφειλέτης διατηρεί την πλήρη εξουσία νομικής και πραγματικής διαθέσεως. Ως προς τον τύπο του προσυμφώνου, αυτός ακολουθεί τον τύπο της κύριας δικαιοπραξίας που συμφωνείται. Ο χρόνος κατάρτισης της κύριας σύμβασης δεν προκύπτει από κάποια διάταξη του νόμου κι έτσι να μέρη είναι ελεύθερα τον να ορίσουν ή όχι. Γενικότερα, ο νόμος δεν προβλέπει ειδικές διατάξεις για το προσύμφωνο κι έτσι εφαρμόζονται αναλογικά οι διατάξεις που εφαρμόζονται για όλες τις συμβάσεις. Κρίσιμο είναι ότι για το προσύμφωνο εφαρμόζονται και τα άρθρα ΑΚ173 και ΑΚ200 για την αναζήτησή της πραγματικής βούλησης των συμβαλλομένων, σε περίπτωση που αυτή δεν αναφέρεται σαφώς λόγω ακουσίου κενού. Όσον αφορά την ανώμαλη εξέλιξη του προσυμφώνου, όταν (συνήθως ο οφειλέτης) δε συμπράττει για κατάρτιση της κύριας σύμβασης, παρέχεται στο δανειστή διαζευκτικά: είτε η δικαστική αξίωση καταδίκης σε δήλωση βούλησης του οφειλέτη (ΚΠολΔ 949), είτε η αναλογική εφαρμογή των διατάξεων της ζημίας εξ οικείου πταίσματος (ΑΚ330επ.), είτε η αναλογική εφαρμογή της επιγενόμενης αδυναμίας παροχής (ΑΚ335 επ.), είτε η αναλογική εφαρμογή της αρχικής υπαίτιας αδυναμίας παροχής (ΑΚ362επ.). Εκτός από την περίπτωση της ΚΠολΔ 949 που αξιώνεται η πραγματική παροχή, με τις υπόλοιπες διατάξεις δεν αναζητείται, είτε λόγω πραγματικών περιστατικών δε μπορεί να αναζητηθεί, η παροχή και στη θέση της ο δανειστής επιδιώκει να ανορθώσει την περιουσιακή του ζημία από τη μη εκπληρωθείσα ενοχή. Η αποζημίωση αυτή συνίσταται τόσο στη θετική ζημία, όσο και στα διαφυγόντα κέρδη. Μια τελευταία ιδιαιτερότητα του προσυμφώνου είναι το δικαίωμα της αυτοσύμβασης, που αν και γενικότερα δεν επιτρέπεται στην ελληνική έννομη τάξη, εξαιρείται στην περίπτωση της κατάρτισης κύριας σύμβασης μετά από προσύμφωνο όπου δίνεται ρητώς η δυνατότητα στον δανειστή να την πράξει.
Από τα παραπάνω και σύμφωνα με τα πραγματικά περιστατικά, συνάγεται ότι το Δικαστήριο δε μπορεί ούτε να δεχτεί την ακυρότητα της γονικής παροχής του ακινήτου στη βάση της έλλειψης εξουσίας διαθέσεως, αφού ο εναγόμενος είχε πλήρη εξουσία διάθεσης αυτού, αλλά και ούτε να καταδικαστεί σε δήλωση βουλήσεως, αφού δεν είχε πλέον ο ίδιος την πλήρη κυριότητα του ακίνητου. Επιπλέον, ορθώς απορρίπτεται η καταδίκη σε δήλωση βούλησης του ανηλίκου τέκνου και η επικουρική βάση καταβολής αποζημίωσης, όπως αυτό νόμιμα εκπροσωπείται από τους εναγομένους, αφού ο ανήλικος δεν έχει καμία συμβατική υποχρέωση προς τον ενάγοντα και δε νομιμοποιείται παθητικά προς τούτο. Το γεγονός ότι τα πρόσωπα των εναγομένων και των εκπροσώπων του ανηλίκου ταυτίζονται, δεν καθιστούν τον ανήλικο μέρος της συμβατικής σχέσης και την περιουσία αυτού υπόχρεη από τη συγκεκριμένη συμβατική σχέση.
Εν συνεχεία, πλέον έχοντας απορρίψει κάθε προβληθείσα νομική βάση που θα μπορούσε να αποτρέψει την ανατροπή του προσυμφώνου, το Δικαστήριο εξετάζει το ζήτημα του ύψους της αποζημίωσης, λόγω μη απόσβεσης της ενοχής του προσυμφώνου. Αν και είναι σαφές από το νόμο ότι ο ενάγων δικαιούται διαφυγόντα κέρδη, ζήτημα προκύπτει στη συγκεκριμένη περίπτωση ως προς το χρόνο εκκίνησης υπολογισμού αυτών. Συγκεκριμένα, το προσύμφωνο δεν ανέφερε συγκεκριμένη ημερομηνία κατάρτισης της σύμβασης, ενώ έδινε το δικαίωμα της αυτοσύμβασης στο δανειστή. Εν προκειμένω, λοιπόν, ο ενάγων ζητά αναδρομικά τα απωλεσθέντα πιθανά μισθώματα από την επομένη του προσυμφώνου, αφού θα μπορούσε ήδη από εκείνη την ημερομηνία να εκμεταλλεύεται την ιδιοκτησία. Ο ισχυρισμός αυτός, όμως, αντικρούει στα παραπάνω αναλυθέντα, ήτοι στο ότι από τη στιγμή που από τα πραγματικά περιστατικά δεν προκύπτει ότι ο ενάγων αξιοποίησε αυτό το του δικαίωμα, η εξουσία διαθέσεως του ακινήτου ανήκε στον εναγόμενο μέχρι και τη στιγμή που αυτός κατέστη υπερήμερος, δηλαδή από την επομένη της μη εμφάνισης αυτού στο Συμβολαιογράφο για τη σύναψη της κύριας σύμβασης. Η ορθή κρίση αυτή του Δικαστηρίου είναι ιδιαίτερα σημαντική, αφού το διάστημα μεταξύ της υπογραφής του προσυμφώνου και της μη εμφάνισης του ενάγοντα στο Συμβολαιογράφο απείχαν μεταξύ τους δέκα χρόνια και η ενδεχόμενη αναγνώριση διαφυγόντων κερδών για αυτό το χρονικό διάστημα θα ήταν ιδιαίτερα επιβαρυντική για τον εναγόμενο.
Εν συνεχεία, εξετάζεται η κύρια βάση της μιας αγωγής και επικουρικής βάσης της δεύτερης ως προς τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ΑΚ904επ.). Αδικαιολόγητος πλουτισμός είναι η χωρίς νόμιμη αιτία αύξηση του ενεργητικού του λήπτη ή μείωση του παθητικού, χωρίς τις νόμιμες προϋποθέσεις οριστικής και μόνιμης διατήρησης του πλουτισμού αυτού. Στις περιπτώσεις αυτές δημιουργείται μια ex lege ενοχική αξίωση του ζημιωθέντος προς τον λήπτη της ωφέλειας. Δικαιολογητική βάση της διάταξης είναι η ιδέα της επανορθωτικής Δικαιοσύνης. Αν και ούτε από το γράμμα, αλλά και ούτε από το σκοπό του νόμου προκύπτει, η νομολογία πάγια δέχεται την αξίωση αδικαιολόγητου πλουτισμού ως επικουρική, όταν δηλαδή δεν υπάρχει άλλη νομική βάση. Οι προϋποθέσεις για τη θεμελίωση του ΑΚ904 είναι η αδικαιολόγητη είτε θετική είτε αποθετική αύξηση της περιουσίας, ο σωζόμενος αυτούσιος πλουτισμός (είτε ό,τι έλαβε ο λήπτης από την εκποίηση αυτού), ο πραγματικός πλουτισμός (όχι η δυνητική απόκτησή του), η ζημία του δικαιούχου, η αιτιώδης συνάφεια των παραπάνω και τέλος η έλλειψη νόμιμης αιτίας. Στη συγκεκριμένη περίπτωση το Δικαστήριο απορρίπτει την αξίωση τόσο για το ανήλικο τέκνο όσο και για τη μητέρα λόγω έλλειψης παθητικής τους νομιμοποίησης, ενώ ο ισχυρισμός περί έλλειψης νόμιμης αιτίας πλουτισμού του τέκνου λόγω καταδολίευσης δανειστών απορρίφθηκε ως αόριστος.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει ο ισχυρισμός του εναγομένου, ο οποίος αν και δε μπορεί να ευσταθήσει σε μια πολιτική δίκη, δείχνει τον πρωτότυπο τρόπο που οι συμβαλλόμενοι χρησιμοποίησαν τα νομικά εργαλεία του αστικού δικαίου. Συγκεκριμένα, αναφέρεται ότι κατά τη σύναψη του επίδικου προσυμφώνου η πραγματική βούληση τους δεν ήταν η σύναψη κύριας σύμβασης αγοραπωλησίας, αλλά η εξασφάλιση της απαίτησης του ενάγοντα. Αυτό το προσύμφωνο με δυνατότητα μονομερούς ενεργοποίησης αντικατέστησε την προσημείωση υποθήκης ως μια ιδιάζουσα εμπράγματη ασφάλεια. Φυσικά αυτός ο ισχυρισμός είτε είναι πραγματικός είτε όχι για το νομικό κόσμο δε μπορεί να αποδειχθεί ότι μπορεί σε ένα προσύμφωνο να υποκρύπτεται προσημείωση υποθήκης.
Προσωπικές Απόψεις Γράφοντος
Ο ενάγων στη συγκεκριμένη υπόθεση θέτει μια πληθώρα νομικών βάσεων, πολλές από τις οποίες όμως δεν αφορούν καθόλου τη συγκεκριμένη υπόθεση, ενώ ταυτόχρονα είναι δυσδιάκριτο αν προτάσσει την ενεργοποίηση του προσυμφώνου και την απόδοση του ακινήτου, ή την καταβολή αποζημίωσης γι’ αυτό. Με βάση τα πραγματικά περιστατικά που μας δίνονται ο ενάγων θα μπορούσε να θεμελιώσει δύο από τις παραπάνω βάσεις με τρόπο που θα του απέδιδε το ακίνητο. Συγκεκριμένα, το Δικαστήριο απορρίπτει την ένσταση περί ακυρότητας λόγω εικονικότητας της γονικής παροχής της οριζόντιας ιδιοκτησίας αναφέροντας ότι ο εναγόμενος είχε φυσική και νομική εξουσίας διάθεσης του ακινήτου. Ωστόσο, η αιτιολογία αυτή δεν είναι επαρκής αφού σε κάθε περίπτωση σύναψης εικονικής δικαιοπραξίας δεν τίθεται ζήτημα εξουσίας διάθεσης. Αντίθετα, ο μεταβιβάζων εικονικά έχει εξουσία διάθεσης σε κάθε περίπτωση, αλλά η πραγματική του βούληση δεν είναι η μεταβολή της πραγματικής κατάστασης, αλλά μόνο η μεταβολή των δεδομένων στο νομικό κόσμο. Εν προκειμένω, το γεγονός ότι ο εναγόμενος μεταβιβάζει το ακίνητο στο ανήλικο τέκνο του, γεγονός που κάνει τον ίδιο και μεταβιβάζοντα ως κύριο, αλλά και αποδεκτή ως νόμιμο εκπρόσωπο του ανηλίκου, σε συνδυασμό με την παρακράτηση της επικαρπίας για τον εαυτό του είναι μια σοβαρή ένδειξη ότι ο ενάγων δεν επιθυμεί να σταματήσει να εκμεταλλεύεται το ακίνητο, ούτε να ενισχύσει την περιουσία του τότε δίχρονου τέκνου του, αλλά να προκαλέσει τη μεταβολή αυτή μόνο στο νομικό κόσμο. Σε αυτή την περίπτωση το Δικαστήριο θα έπρεπε να αναγνωρίσει τη γονική παροχή εικονική και άρα άκυρη και στη συνέχεια να καταδικάσει τον εναγόμενο (ως πλέον κύριο) σε δήλωση βουλήσεως (ΚΠολΔ 949) που θα ενεργοποιούσε το προσύμφωνο και θα απέδιδε το ακίνητο στον ενάγοντα.
Μια επικουρική βάση που θα μπορούσε επίσης να υποστηριχθεί από τον ενάγοντα είναι ο συνδυασμός των άρθρων ΑΚ904 και ΑΚ913. Σύμφωνα με τη θεωρία του αδικαιολόγητου πλουτισμού και όπως αυτή αναλύθηκε παραπάνω, μια από τις προϋποθέσεις για την αναγνώριση αδικαιολόγητου πλουτισμού είναι ο πλουτισμός να είναι σωζόμενος, δηλαδή να βρίσκεται στην κατοχή του λήπτη του. Στη συγκεκριμένη υπόθεση αυτό δε συμβαίνει, αφού το ακίνητο έχει μεταβιβαστεί και δεν βρίσκεται στην κυριότητα του εναγομένου. Σε αυτή την περίπτωση, όμως, η ΑΚ913 προβλέπει ότι εάν ο λήπτης δεν ευθύνεται σε απόδοση επειδή ότι του περιήλθε χωρίς αιτία το μεταβίβασε σε τρίτο με χαριστική πράξη, ο δότης μπορεί να αναζητήσει από τον τρίτο ό,τι περιήλθε σε αυτόν. Από το στιγμή που η γονική παροχή αποτελεί χαριστική πράξη και με το συνδυασμό αυτών των άρθρων ο ενάγων θα μπορούσε να ζητήσει την απόδοση του ακινήτου.
Το Δικαστήριο, εν κατακλείδι, φαίνεται επηρεασμένο και ορθά από τους ισχυρισμούς του εναγομένου ως προς την εικονικότητα του προσυμφώνου που στην πραγματικότητα υπέκρυπτε μια προσημείωση υποθήκης. Γι’ αυτό το λόγο φαίνεται διατεθειμένο να αποκαταστήσει τη δικαιοσύνη δίνοντας την ανάλογη αποζημίωση στον ενάγοντα, αλλά όχι αποδίδοντάς του το ακίνητο.
Βιβλιογραφία
Γεωργιάδης Σ. Απόστολος, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, Εκδόσεις ΠΝ Σάκκουλα, 5η Έκδοση
Καλλιρρόη Δ. Παντελίδου, Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, Νομική Βιβλιοθήκη, 1η έκδοση
Γεωργιάδης Σ. Απόστολος, Ενοχικό Δίκαιο Γενικό Μέρος, Εκδόσεις ΠΝ Σάκκουλα, 2 Έκδοση
ΕφΑθ 875/2021, Νόμος
Ανδρέας Γεωργαντής,
Νομική Σχολή- Δημοκρίτειο Πανεπιστήμιο Θράκης, 2ο έτος φοίτησης,
Μέλος της ομάδας σχολιασμού δικαστικών αποφάσεων The Law Project.
Comments