.png)
Της Χρυσούλας Πετρουλάκη
Πραγματικό ελάττωμα και έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας (ΑΠ 84/2020)
Τι αποτελεί συνομολογημένη ιδιότητα και πραγματικό ελάττωμα σε μια σύμβαση πώλησης;
Τι συμβαίνει σε περίπτωση έλλειψης μιας ιδιότητας ή ύπαρξης ελαττώματος επί του πράγματος;
Ποια είναι η ευθύνη του πωλητή;
Ποια είναι τα δικαιώματα του αγοραστή;
Κεντρικός Άξονας – Περίληψη Επίσημου Κειμένου
Πώληση. Πραγματικό ελάττωμα και έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας. Δικαιώματα αγοραστή. Υπαναχώρηση. Τρόπος ασκήσεώς της. Μία ιδιότητα είναι συνομολογημένη, όταν υπάρχει ρητή ή σιωπηρή συμφωνία των μερών, ότι το πράγμα την διαθέτει, ο δε αγοραστής αποδίδει ιδιαίτερη σημασία στην ύπαρξή της, ενώ ο πωλητής την εγγυάται, αναλαμβάνοντας και την ευθύνη για την ενδεχόμενη έλλειψή της. Συνομολόγηση ιδιότητας συνιστά και η συμφωνία περί έλλειψης ορισμένου πραγματικού ελαττώματος. Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν τον αποκλεισμό ή τον περιορισμό της ευθύνης του πωλητή για πραγματικά ελαττώματα ή για έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων, εφόσον δεν οφείλονται σε δόλο ή βαριά αμέλειά του. Η σχετική συμφωνία περιβάλλεται τον τύπο, στον οποίο υπόκειται και η πώληση. Σε περίπτωση ελαφράς αμέλειας του πωλητή, ο ισχυρισμός του περί απαλλαγής του από την ευθύνη, λόγω σχετικής συμφωνίας, συνιστά ένσταση. Δυνατότητα δικαστηρίου να αποφανθεί, κατόπιν ενστάσεως του πωλητή, υπέρ της μειώσεως του τιμήματος ή της αντικαταστάσεως, αντί της υπαναχωρήσεως, ως μη δικαιολογούμενης από τις περιστάσεις. Συνιστά ειδικότερη έκφανση της αρχής της καλής πίστεως και η σχετική διάταξη συνιστά κανόνα αναγκαστικού δικαίου.
Περίληψη Απόφασης
Στην παρούσα απόφαση υπ’ αριθμόν 84/2020 Αρείου Πάγου, κεντρικό ζήτημα αποτελεί το πραγματικό ελάττωμα και η έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας στη σύμβαση πώλησης. Συγκεκριμένα, απορρίπτεται το αίτημα αναίρεσης κατά της υπόθεσης υπ’ αριθμόν 32/2018 του Τριμελούς Εφετείου Δυτικής Στερεάς Ελλάδας.
Η ένδικη διαφορά ξεκίνησε με την αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων (αυτών εναντίων των οποίων υποβάλλεται αίτηση αναιρέσεως) στις 12-8-2011 και την από 29-11-2011 ανακοίνωση δίκης με προσεπίκληση σε αναγκαστική παρέμβαση της ήδη αναιρεσείουσας (αυτής που ζητά από τον Άρειο Πάγο αναίρεση δικαστικής απόφασης), που κατατέθηκαν στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Μεσολογγίου και συνεκδικάσθηκαν. Εκτός από την απόφαση 66/2014 του ίδιου Δικαστηρίου, εκδόθηκε και η απόφαση 32/2018 του Τριμελούς Εφετείου Δυτικής Στερεάς Ελλάδας. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 30-8-2018 αίτησή της.
Πραγματικά Περιστατικά
Η εναγόμενη (αναιρεσείουσα) πώλησε και παρέδωσε στους ενάγοντες (αναιρεσιβλήτους) έναν ξηρικό (που δεν αρδεύεται/ποτίζεται) αγρό 4.438,42 τ.μ. Το τίμημα ορίσθηκε στο ποσό των 255.000 Ευρώ. Το έτος 2010 δόθηκε εντολή από τους ενάγοντες (αγοραστές) στον Πολιτικό Μηχανικό για τη σύνταξη νέου τοπογραφικού, προκειμένου να εκδοθεί άδεια για την ανέγερση οικοδομής στο ένδικο ακίνητο. Κατά την εμβαδομέτρηση, όμως, διαπιστώθηκε ότι ένα τμήμα εμβαδού 334,20 τ.μ. εμπίπτει στην παραλία και έτερο τμήμα εμβαδού 990,40 τ.μ. εμπίπτει στον παλαιό αιγιαλό. Επομένως, το εναπομένον τμήμα των 3.114,40 τ.μ. είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, αφού για την αρτιότητα απαιτείται εμβαδόν 4.000 τ.μ., το οποίο δεν συμπληρώνεται στην προκειμένη περίπτωση, με συνέπεια να μην είναι δυνατή η έκδοση άδειας οικοδομής. Από το ακίνητο των 4.439 τ.μ. το οποίο μεταβιβάστηκε από την εναγομένη στους ενάγοντες απομένουν μόνο 3.114,40 τ.μ. Δεδομένου ότι στο τοπογραφικό διάγραμμα του Πολιτικού Μηχανικού, το οποίο επισυνάφθηκε στο συμβόλαιο πωλήσεως, βεβαιώθηκε η αρτιότητα και οικοδομησιμότητα του ακινήτου, το εναπομένον τμήμα δε φέρει τις συνομοληγηθείσες ιδιότητες.
Η συνομολόγηση των ανωτέρω ιδιοτήτων του ακινήτου εγκρίνεται αφενός στη συμφωνία μεταξύ της πωλήτριας και των αγοραστών για συγκεκριμένα χαρακτηριστικά αυτού και αφετέρου την ανάληψη από την πρώτη εγγύησης ως προς την ύπαρξή τους. Περιλαμβάνει πιο συγκεκριμένα εγγυητική βούληση της πωλήτριας, περιεχόμενο της οποίας είναι ότι αποδέχθηκε να ευθύνεται έναντι των αγοραστών για τις συνέπειες από την τυχόν έλλειψη της ιδιότητας, ανεξάρτητα από τη συνδρομή υπαιτιότητάς της.
Ο ισχυρισμός της εναγομένης ότι δεν είχε υποσχεθεί ρητά την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα του πωληθέντος ακινήτου απορρίφθηκε ως αβάσιμος κατ’ ουσία. Περαιτέρω η εναγομένη προέβαλε ενώπιον του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και επανάφερε με την έφεση την ένσταση περί βαριάς αμέλειας των εναγόντων, οι οποίοι δεν απευθύνθηκαν στις αρμόδιες αρχές προκειμένου να εκδώσουν πιστοποιητικό οικοδομησιμότητας, ούτε ζήτησαν την σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος από Μηχανικό της επιλογής τους, όπως έπραξαν εκ των υστέρων. Όμως, ο νόμος δεν υποχρεώνει τον αγοραστή να προβεί σε έλεγχο του πράγματος κατά την παραλαβή.
Εν τέλει, το Δικαστήριο απέρριψε την αίτηση για αναίρεση της υπ` αριθμόν 32/2018 απόφασης του Τριμελούς Εφετείου Στερεάς Ελλάδας και καταδίκασε την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, τα οποία όρισε στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ.
Ανάλυση νομικών ζητημάτων
Σύμφωνα με το άρθρο 513 του Αστικού Κώδικα που ορίζει την έννοια της πώλησης «Με τη σύμβαση της πώλησης ο πωλητής έχει την υποχρέωση να μεταβιβάσει την κυριότητα του πράγματος ή το δικαίωμα, που αποτελούν το αντικείμενο της πώλησης, και να παραδώσει το πράγμα και ο αγοραστής έχει την υποχρέωση να πληρώσει το τίμημα που συμφωνήθηκε».
Μία από τις πιο σημαντικές συμβατικές υποχρεώσεις του πωλητή, ορίζεται ρητά στο άρθρο 534 του Αστικού Κώδικα, σύμφωνα με το οποίο ο πωλητής «υποχρεούται να παραδώσει το πράγμα με τις συνομολογημένες ιδιότητες και χωρίς πραγματικά ελαττώματα».
Ως συνομολογημένη νοείται μία ιδιότητα, όταν υπάρχει ρητή ή σιωπηρή συμφωνία των μερών, ότι το πράγμα έχει τη συμφωνημένη ιδιότητα, στην ύπαρξη της οποίας αποδίδεται ιδιαίτερη σημασία από τον αγοραστή και την οποία ο πωλητής εγγυάται, αναλαμβάνοντας και την ευθύνη για την ενδεχόμενη έλλειψή της (ΑΠ 575/2013). Συνιστά δε συνομολόγηση ιδιότητας και η συμφωνία περί έλλειψης ορισμένου πραγματικού ελαττώματος στο πωλούμενο (ΑΠ 1497/2018, ΑΠ 243/2009). Η συνομολόγηση της ιδιότητας μπορεί να γίνει και χωριστά από την κύρια σύμβαση, ενώ συμφωνία για συνομολόγηση ιδιότητας θεωρείται και η δήλωση του πωλητή σχετικά με την ύπαρξη συγκεκριμένης ιδιότητας που έγινε αποδεκτή από τον αγοραστή. Στο πλαίσιο της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων, τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν τη δυνατότητα να συμπεριλάβουν στη συμφωνία τους όρους που αφορούν όχι μόνο στην υλική υπόσταση του πράγματος αλλά και την ύπαρξη ή την απουσία κάθε είδους ιδιοτήτων σ’ αυτό135. Με την έννοια αυτή, η υποχρέωση ανταπόκρισης του πράγματος στους όρους της σύμβασης αποτελεί έκφανση της γενικότερης αρχής «pacta sunt servanda». Εξάλλου, ως ιδιότητα του πράγματος θεωρείται όχι μόνο κάποιο συγκεκριμένο φυσικό γνώρισμα ή πλεονέκτημα αυτού, αλλά και οποιαδήποτε σχέση η οποία από το είδος και τη διάρκειά της, επιδρά κατά την αντίληψη των συναλλαγών στην αξία ή τη χρησιμότητα του πράγματος.
Πραγματικό ελάττωμα συνιστά κάθε απόκλιση προς το χειρότερο από την ομαλή – κανονική κατάσταση του πράγματος (όπως η κανονική κατάστασή του προσδιορίζεται με τη βοήθεια της υποκειμενικής-αντικειμενικής θεωρίας), η οποία απόκλιση οφείλεται στην ύπαρξη ή απουσία συγκεκριμένων ιδιοτήτων σ’ αυτό και επιδρά αρνητικά στην αξία ή τη χρησιμότητά του.
Αναλυτικότερα, στα άρθρα 534 – 561 του ΑΚ ρυθμίζεται η ευθύνη του πωλητή για τις περιπτώσεις πραγματικού ελαττώματος και έλλειψης συνομολογημένης ιδιότητας του πράγματος. Ειδικά με στο άρθρο 535 του ΑΚ ορίζεται ρητά πως το πράγμα δεν είναι ανταποκρινόμενο στη σύμβαση, εάν δεν παραδίδεται με τις συνομολογημένες ιδιότητες για τις οποίες ο πωλητής εγγυήθηκε την ύπαρξή τους και απαλλαγμένο από πραγματικά ελαττώματα. Προκειμένου να χαρακτηριστεί ότι το πωληθέν πράγμα στερείται ανταπόκρισης ως προς τη σύμβαση λαμβάνονται υπόψιν ορισμένα κριτήρια. Αρχικά, όταν το αντικείμενο πώλησης αποκλίνει και δεν ανταποκρίνεται στην περιγραφή του πωλητή ή στο υπόδειγμα ή δείγμα που αυτός παρουσίασε στον αγοραστή, τότε δεν ανταποκρίνεται ούτε στη σύμβαση. Επίσης, δεν ανταποκρίνεται, σε περίπτωση που δεν είναι κατάλληλο για το σκοπό της συγκεκριμένης σύμβασης και ειδικότερα για την ειδική χρήση για την οποία προορίζεται ή ακόμα για τη χρήση που προορίζονται αντικείμενα συναφής κατηγορίας. Τέλος, όταν το πράγμα στερείται της ποιότητας ή της απόδοσης που εύλογα ο αγοραστής προσδοκά από ίδιας κατηγορίας πράγματα, έχοντας υπόψη τις δημόσιες δηλώσεις του πωλητή, το πράγμα δεν παραδίδεται με τις συνομολογημένες ιδιότητες (εξαιρείται η περίπτωση που ο πωλητής αγνοούσε ή δεν όφειλε να γνωρίζει τη σχετική δήλωση του πωλητή).
Κρίσιμος χρόνος για τη διαπίστωση της έλλειψης συνομολογημένων ιδιοτήτων ή της ύπαρξης πραγματικού ελαττώματος κρίνεται ο χρόνος σύναψης της σύμβασης. Έτσι, και στην υπό εξέταση απόφαση το Εφετείο επεσήμανε ότι η έλλειψη υπήρχε κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης και παράδοσης του πωληθέντος ακινήτου στους αγοραστές.
Αξιοσημείωτη είναι και η πρόβλεψη του άρθρου 550 ΑΚ, που ορίζει ότι αν ο πωλητής ακινήτου διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση, ευθύνεται όπως και για συμφωνημένη ιδιότητα, και ότι ο αγοραστής έχει δικαίωμα υπαναχώρησης για ελλιπή έκταση τότε μόνον όταν η έλλειψη είναι τόσο σημαντική, ώστε ο αγοραστής δεν έχει συμφέρον στη σύμβαση, είναι προεχόντως αλυσιτελής.
Η ευθύνη του πωλητή είναι ανεξάρτητη από το πταίσμα του (αντικειμενική ευθύνη κατά 537 παρ. 1 ΑΚ). Κατά το άρθρο 332 ΑΚ, «άκυρη είναι κάθε εκ των προτέρων συμφωνία με την οποία αποκλείεται ή περιορίζεται η ευθύνη από δόλο ή βαριά αμέλεια». Από τη διάταξη αυτή, συνάγεται ότι απαλλαγή ή περιορισμός της ευθύνης μπορεί εγκύρως να συμφωνηθεί μόνο για ελαφρά αμέλεια και όχι για βαριά αμέλεια ή δόλο. Η απαλλαγή ή ο περιορισμός γίνεται με σύμβαση (ΑΠ 491/2016). Η ρύθμιση αυτή διαλαμβάνει μονομερώς αναγκαστικό δίκαιο υπέρ των δικαιωμάτων του αγοραστή. Ωστόσο, τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν τον αποκλεισμό ή τον περιορισμό της ευθύνης του πωλητή για πραγματικά ελαττώματα ή για έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων. Η συνομολόγηση όμως τέτοιου είδους απαλλακτικών ρητρών πρέπει να συνάδει με τις ρυθμίσεις του άρθρου 332 ΑΚ.
Τα δικαιώματα του αγοραστή σε περίπτωση που το πράγμα φέρει, με ευθύνη του πωλητή, πραγματικό ελάττωμα ή ελλείπει κάποια συνομολογημένη ιδιότητά του, ορίζονται από τις διατάξεις των άρθρων 513, 522, 534, 535 και 540 του ΑΚ. Ο αγοραστής δικαιούται καταρχήν να απαιτήσει, χωρίς οποιαδήποτε επιβάρυνσή του, την διόρθωση ή αντικατάσταση του πράγματος με άλλο, απαλλαγμένο από ελαττώματα ή εφοδιασμένο με τη συνομολογηθείσα ιδιότητα, εκτός αν μια τέτοια ενέργεια είναι αδύνατη, (όταν το πράγμα έχει καταστραφεί ή ήταν κατά είδος ορισμένο) ή απαιτεί δυσανάλογες δαπάνες. Επιπλέον, στην περίπτωση αυτή, ο πωλητής οφείλει να αποδώσει στον αγοραστή τα έξοδα και τις δαπάνες στις οποίες προέβη για το πράγμα που αντικαταστάθηκε, ενώ ο αγοραστής έχει υποχρέωση να αποδώσει το πράγμα ελεύθερο από κάθε βάρος που πρόσθεσε ο ίδιος, καθώς και τα ωφελήματα που αποκόμισε από αυτό.
Εκτός αυτών, ο αγοραστής δικαιούται να απαιτήσει διαπλαστικά την μείωση του τιμήματος αγοράς του πράγματος ή να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, εκτός αν πρόκειται για επουσιώδες πραγματικό ελάττωμα. Το τελευταίο αυτό δικαίωμα γεννιέται ανεξάρτητα από πταίσμα του πωλητή (ΑΚ 537) και συνεπάγεται την υποχρέωσή του αγοραστή να αποδώσει το πράγμα στον πωλητή, μαζί με τα ωφελήματά του, ενώ ο πωλητής υποχρεούται να αποδώσει στον αγοραστή το τίμημα αγοράς του πράγματος, καθώς και τις δαπάνες στις οποίες ενδεχομένως ο τελευταίος προέβη σε σχέση με αυτό.
Ωστόσο, τα παραπάνω δικαιώματα ο αγοραστής μπορεί να τα ασκήσει μόνο διαζευκτικά και κατ’ επιλογή του. Εξαίρεση ισχύει μόνο για το δικαίωμα της υπαναχώρησης, καθώς το δικαστήριο μπορεί να επιδικάσει, αντί αυτής, μόνο τη μείωση του τιμήματος ή να διατάξει την αντικατάσταση του πράγματος (ΑΚ 542). Σε κάθε περίπτωση, η κρίση του δικαστηρίου για την επιδίκαση μείωσης του τιμήματος ή αντικατάστασης του πράγματος αντί υπαναχώρησης, είναι κρίση νομική και υπόκειται στον ακυρωτικό έλεγχο του Αρείου Πάγου (ΑΠ 2216/2014, ΑΠ 1482/1981).
Προϋπόθεση για την εφαρμογή του άρθρου 540 ΑΚ, που ορίζει τα παραπάνω δικαιώματα του αγοραστή, είναι η ευθύνη του πωλητή για τα πραγματικά ελαττώματα ή την έλλειψη της συνομολογημένης ιδιότητας, να απορρέει από έγκυρη πώληση, το πωληθέν πράγμα να έχει ήδη παραδοθεί στον αγοραστή και η ύπαρξη του ελαττώματος ή έλλειψη της ιδιότητας να υφίσταται κατά το χρόνο μετάθεσης του κινδύνου στον αγοραστή, δηλαδή κατά το χρόνο παράδοσης του πράγματος.
Στις περιπτώσεις όμως, που ο αγοραστής εκ των προτέρων γνώριζε ότι το πράγμα δεν ανταποκρίνεται στη σύμβαση λόγω πραγματικού ελαττώματος ή έλλειψης συνομολογημένων ιδιοτήτων και παρόλα αυτά ανεπιφύλακτα το παρέλαβε, ο πωλητής απαλλάσσεται από την ευθύνη και ο πρώτος στερείται του νόμιμου δικαιώματός του να επιδιώξει την αποκατάσταση της ζημιάς (άρθρο 537 ΑΚ).
Προσωπικές Θέσεις
Η σύμβαση της πώλησης είναι μία από τις πιο συνήθεις και θεμελιώδεις στην οικονομική δραστηριότητα των ατόμων. Τα δικαιώματα που προσφέρει ο νόμος σε περίπτωση έλλειψης συνομολογημένης ιδιότητας ή ύπαρξης πραγματικού ελαττώματος επί του πωληθέντος, αποτελούν απαραίτητες δικλείδες ασφαλείας για την προστασία του αγοραστή. Είναι λογικό, όταν η έλλειψη αυτών είναι ουσιώδης, να υπάρχει μια διέξοδος για τον οφειλέτη, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις που υποδηλώνεται ότι αν γνώριζε την έλλειψη δε θα είχε προβεί στην αγορά. Βέβαια, το δικαίωμα της υπαναχώρησης υπόκειται στον περιορισμό του άρθρου 281 ΑΚ που προβλέπει πως «η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται, αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος». Γι’ αυτόν τον λόγο το Δικαστήριο είναι αρμόδιο να αποφασίσει μείωση του τιμήματος ή αντικατάσταση του πράγματος ή υπαναχώρηση, ανάλογα με τα πραγματικά περιστατικά της κάθε υπόθεσης και τον αρχικό σκοπό της σύμβασης και, φυσικά, αποζημίωση για τη ζημία που δεν καλύπτεται από ένα από τα παραπάνω δικαιώματα ή αποζημίωση για τη μη εκπλήρωση της σύμβασης.
Βιβλιογραφία:
§ Α. – Σ. Γεωργιάδης, Εγχειρίδιο Ειδικού Ενοχικού Δικαίου, Εκδόσεις Π. Ν. Σάκκουλας, 2014
§ Ι. – Σ. Σπυριδάκης, Εγχειρίδιο Ειδικού Ενοχικού Δικαίου, Εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, 5η Έκδοση, 2020
§ Π. Αγαλλοπούλου, Βασικές Έννοιες Αστικού Δικαίου, Εκδόσεις Σάκκουλα, 4η Έκδοση, 2016
§ Π. Κορνηλάκης, Επίτομο Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο, Εκδόσεις Σάκκουλα, 4η Έκδοση, 2020
Χρυσούλα Πετρουλάκη
Νομική Σχολή – Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών, 3ο Έτος
Μέλος της ομάδας σχολιασμού δικαστικών αποφάσεων του The Law Project