.png)
Της Παπαδοπούλου Άννας
Πλειστηριασμός Ακινήτου και Άμυνα Τρίτου
(ΑΠ 1046/2020)
Πώς προστατεύεται ο τρίτος-μισθωτής έναντι του υπερθεματιστή κατόπιν
αναγκαστικής εκτέλεσης και πλειστηριασμού του μισθωμένου ακινήτου;
Εμπίπτει στη ρύθμιση του άρθρου 936 ΚΠολΔ ως νομιμοποιούμενο στην άσκηση της
ανακοπής τρίτου πρόσωπο;
Περίληψη Απόφασης
Μισθωμένο ακίνητο, το οποίο λειτουργεί ως εταιρία καφετέριας-ζαχαροπλαστείου, υπόκειται σε πλειστηριασμό και κατακυρώνεται νόμιμα στην υπερθεματίστρια. Κατά της εκτέλεσης ασκεί ανακοπή η μισθώτρια εταιρία υπό την ιδιότητα του τρίτου, στηριζόμενη στο δικαίωμα κατοχής της επί του ακινήτου. Από την πλευρά της υπερθεματίστριας προβάλλεται η έλλειψη νομιμοποίησης και η εικονικότητα της συμβατικής σχέσης, ως λόγοι απόρριψης της ανακοπής τους οποίους, αφού απέρριψε τόσο το πρωτοβάθμιο δικαστήριο όσο και το εφετείο, προβάλλει εκ νέου ενώπιον του Αρείου Πάγου ως λόγους αναίρεσης.
Πραγματικά Περιστατικά
Στην παρούσα απόφαση Αρείου Πάγου εξετάζεται το ζήτημα της αναγκαστικής εκτέλεσης και κατ’ επέκταση του πλειστηριασμού ενός ακινήτου, το οποίο ήταν επί σειρά ετών εκμισθωμένο από τον ιδιοκτήτη του σε μια εταιρία και λειτουργούσε ως καφετέρια - ζαχαροπλαστείο. Ειδικότερα, με βάση τα πραγματικά περιστατικά που εκτίθενται στην απόφαση, μετά την διενέργεια του πλειστηριασμού, το συγκεκριμένο ακίνητο κατακυρώθηκε στην υπερθεματίστρια - αναιρεσείουσα, η οποία αφού προέβη στη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, απέκτησε πλήρη κυριότητα. Στη συνέχεια, παρά την εκ του νόμου δέσμευση της από την ήδη υφιστάμενη μισθωτική σύμβαση, προχώρησε σε επίδοση επιταγής προς εκούσια συμμόρφωση στον εκμισθωτή του ακινήτου, με αίτημα την άμεση και εμπρόθεσμη παράδοση του στην ίδια, ενώ έπειτα προέβη στην αποβολή της μισθώτριας εταιρίας από την κατοχή του ακινήτου, αλλάζοντας κλειδαριές στο κατάστημα με τη συνδρομή κλειδαρά.
Κατά της αναγκαστικής εκτέλεσης του ανωτέρω ακινήτου, ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, ασκήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα ανακοπή από την μισθώτρια εταιρία, η οποία αιτήθηκε να αναγνωριστεί το δικαίωμα κατοχής της στο μίσθιο που εκπλειστηριάστηκε, καθώς η υπερθεματίστρια εκ του νόμου υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης και επιπλέον να ακυρωθεί η επιταγή προς εκούσια συμμόρφωση. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο έκανε δεκτή την ανακοπή συνολικά, με αποτέλεσμα η υπερθεματίστριανα προβεί στην άσκηση έφεσης στο Μονομελές Εφετείο Αθήνών επιδιώκοντας την εξαφάνιση της πρωτόδικης αυτής απόφασης επί της ανακοπής.
Οι δύο λόγοι που επικαλέστηκε στην έφεση της ήταν αφενός η έλλειψη της ενεργητικής νομιμοποίησης της μισθώτριας εταιρίας στην άσκηση της ανακοπής του 936 ΚΠολΔ, διότι δεν είχε την ιδιότητα του τρίτου όπως απαιτεί το άρθρο αυτό και αφετέρου η εικονικότητα της μίσθωσης του εκπλειστηριασθέντος ακινήτου, λόγω του χαμηλού συμφωνηθέντος μισθώματος σε σχέση με τα μισθώματα ομοειδών ακινήτων της περιοχής, γεγονός που αποδείκνυε την ακυρότητα της. Μετά την απορριπτική κρίση του Εφετείου επί του ενδίκου μέσου της εφέσεως, η υπερθεματίστρια και νυν αναιρεσείουσα απευθύνθηκε στο ανώτατο δικαστήριο του Αρείου Πάγου ζητώντας την αναίρεση της εφετειακής απόφασης εμμένοντας στους λόγους της έλλειψης νομιμοποίησης και της εικονικότητας. Ωστόσο, και η απόφαση του Αρείου Πάγου ήταν απορριπτική στο σύνολό της.
Ανάλυση Κρίσιμων Νομικών Ζητημάτων
Α. Νομιμοποίηση άσκησης της ανακοπής τρίτου (936 ΚΠολΔ)
Η εν λόγω απόφαση φέρνει στο προσκήνιο το ζήτημα της νομιμοποίησης του μισθωτή στην άσκηση της ανακοπής του άρθρου 936 ΚΠολΔ. Ο Άρειος Πάγος καλείται να διαλευκάνει εάν θεωρείται τρίτος ο μισθωτής που κατέχει με έγκυρη σύμβαση μίσθωσης βέβαιης χρονολογίας το ακίνητο που εκπλειστηριάστηκε και δη εάν νομιμοποιείται να ασκήσει την ανακοπή του άρθρου του 936 ΚΠολΔ.
Το άρθρο 936 ΚΠολΔ ορίζει ότι νομιμοποιείται προς άσκηση της ανακοπής ο τρίτος, του οποίου προσβάλλεται δικαίωμα επάνω στο αντικείμενο της εκτέλεσης. Ειδικότερα, θα πρέπει να θεωρείται τρίτος το πρόσωπο που δεν κατέστη οπωσδήποτε υποκείμενο της εκτελεστικής διαδικασίας καθώς το πρόσωπο που φέρεται στην επιταγή ως καθ’ ου η εκτέλεση οφειλέτης όπως και τα πρόσωπα που στα οποία εκτείνεται η εκτελεστότητα, αμύνονται με την ανακοπή του άρθρου 933. Κάθε άλλο πρόσωπο που δεν ανήκει στα ανωτέρω πρόσωπα και συγχρόνως δεν είναι δανειστής του καθ’ ου η εκτέλεση, αμύνεται με τη βοήθεια της ανακοπής του άρθρου 936 ΚπολΔ. Για τη νομιμοποίηση του είναι απαραίτητο και αρκεί, το τρίτο αυτό πρόσωπο να επικαλείται προσβολή ουσιαστικού του δικαιώματος στο αντικείμενο της εκτέλεσης, αντιτάξιμου κατά του καθ’ ου η εκτέλεση. Τα βασικότερα μάλιστα από τα αντιτάξιμα αυτά ουσιαστικά δικαιώματα του τρίτου που θεμελιώνουν την ανακοπή αυτή, τα απαριθμεί ενδεικτικώς ο ίδιος ο νόμος συγκεκριμένα πρόκειται για εμπράγματα δικαιώματα, το δικαίωμα της νομής αλλά και την απαγόρευση διάθεσης που έχει τεθεί υπέρ του τρίτου και συνεπάγεται ακυρότητα της διάθεσης.
Κατά κανόνα η ανακοπή του τρίτου θεμελιώνεται σε εμπράγματο δικαίωμα και κατ’ εξοχήν στο δικαίωμα κυριότητας ή συγκυριότητας στο αντικείμενο της αναγκαστικής κατασχέσεως, που αποκτήθηκαν, πριν από την επιβολή της. Η κυριότητα στηρίζει την ανακοπή αυτή, έστω και αν ο τρίτος είναι ήδη κάτοχος του πράγματος ή ο καθ’ ου η εκτέλεση οφειλέτης έχει δικαίωμα νομής ή κατοχής στο αντικείμενο της εκτελέσεως. Εκτός από την κυριότητα, προστατεύονται με την ανακοπή του τρίτου τα εμπράγματα δικαιώματα της επικαρπίας, της οικήσεως καθώς και οι περιορισμένες προσωπικές δουλείες Αντίθετα δεν κρίνονται ικανές να θεμελιώσουν την ανακοπή τρίτου οι πραγματικές δουλείες αλλά ούτε και τα εμπράγματα δικαιώματα της εμπράγματης ασφάλειας, του ενεχύρου και της υποθήκης διότι δεν αποκλείουν το δικαίωμα του καθ’ ου στο αντικείμενο της εκτέλεσης, αλλά αποβλέπουν απλώς στην προνομιακή ικανοποίηση του δανειστή
Προκειμένου να άρει σχετικές αμφισβητήσεις, που είχαν εκδηλωθεί στο προϊσχύσαν δίκαιο, ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας προβλέπει πλέον ρητά στο άρθρο 936 παρ.2 ότι ανακοπή δικαιούται να ασκήσει και ο νομέας. Προϋποτίθεται όμως ότι δεν έχει κυριότητα ή άλλο κρίσιμο εμπράγματο δικαίωμα στο πράγμα ο καθ’ ου η εκτέλεση.
Βάση της ανακοπής του τρίτου μπορεί κατά νόμο να αποτελέσει και η απαγόρευση διάθεσης που έχει ταχθεί υπέρ αυτού και συνεπάγεται σύμφωνα με τον νόμο ακυρότητα της κατασχέσεως. Η ρύθμιση αφορά στην απαγόρευση διαθέσεως, που έχει ταχθεί από τον νόμο (ΑΚ 175) ή από δικαστική απόφαση (ΑΚ 176) και συνεπάγεται είτε απόλυτη είτε σχετική, υπέρ του ασκούντος την ανακοπή τρίτου, ακυρότητα. Αντίθετα, δεν παρέχει δικαίωμα ανακοπής τρίτου η απαγόρευση διαθέσεως δυνάμει δικαιοπραξίας, όταν αυτή λειτουργεί μόνον ενοχικώς (ΑΚ 177).
Παρά τις αντιρρήσεις που διατυπώθηκαν, δυνατότητα άσκησης ανακοπής τρίτου αναγνωρίσθηκε και στον επικαλούμενο απλώς ενοχικό δικαίωμα, εφόσον αυτό περιορίζεται κατά περιεχόμενο από την αναγκαστική εκτέλεση και μπορεί να αντιτάσσεται κατά του υπερθεματιστή. Την ανακοπή αυτή δικαιούται συνεπώς να την ασκήσει ο μισθωτής που αποδεικνύει τη μίσθωση ακινήτου με έγγραφο βεβαίας χρονολογίας αφού τότε η μισθωτική σχέση προστατεύεται απέναντι στους τρίτους που απέκτησαν την κυριότητα του ακινήτου και αντιτάσσεται έτσι και κατά του υπερθεματιστή. Στην περίπτωση αυτή ακριβώς εμπίπτει η ανακοπή που άσκησε η μισθώτρια εταιρία, στηρίζοντας το ακυρωτικό της αίτημα στο δικαίωμα κατοχής που είχε επί του ακινήτου σύμφωνα με την από 16.01.2006 έγκυρη σύμβαση μίσθωσης βέβαιης χρονολογίας.
Η παραπάνω περίπτωση σχετικά με το δικαίωμα ανακοπής του μισθωτή, είναι σημαντικό να εξετασθεί σε συνδυασμό με το άρθρο 614 του ΑΚ που αφορά στις μισθώσεις βέβαιης χρονολογίας. Αναλυτικότερα, όπως αναφέρει το άρθρο αυτό «στη μίσθωση ακινήτου που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, αν ο εκμισθωτής κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητα του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα που αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός εάν έγινε αντίθετη συμφωνία στο μισθωτήριο έγγραφο. Αν το εμπράγματο δικαίωμα που παραχώρησε ο εκμισθωτής στον τρίτο δεν αποκλείει στο μισθωτή τη χρήση, ο τρίτος έχει υποχρέωση να μην την παρεμποδίσει» Για την εφαρμογή του άρθρου αυτού απαιτείται να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις και συγκεκριμένα απαιτείται α) ύπαρξη έγκυρης μίσθωσης, β) μίσθιο ακίνητο, γ) μίσθωση με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας και δ) εκποίηση του μισθίου.
Ως προς την εκποίηση του μίσθιου στην περίπτωση της αναλυθείσας απόφασης, αυτή συντελέστηκε με τη μορφή του πλειστηριασμού και της κατακύρωσης του ακινήτου στην υπερθεματίστρια, η οποία εφόσον τήρησε τις νόμιμες διαδικασίες σχετικά με τη μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης απέκτησε κυριότητα. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ο νέος κτήτορας και δη η υπερθεματίστρια να υπεισέλθει, από το χρονικό της μεταγραφής, στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης. Πρόκειται για μια κλασική περίπτωση αυτοδίκαιης (ex lege) μεταβίβασης συμβατικής σχέσης ως συνόλου και η μίσθωση λειτουργεί πλέον ανάμεσα στον μισθωτή και στο νέο κτήτορα ως εκμισθωτή, στο πρόσωπο του οποίου γεννιούνται εφεξής τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από τη μίσθωση. Ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στη μισθωτική σχέση, όπως αυτή ισχύει κατά τον χρόνο που ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή η εκποίηση και έχει για τον εφεξής χρόνο τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που είχε και ο δικαιοπάροχός του.
Η εκποίηση του μισθίου από τον εκμισθωτή-κύριο σε τρίτον, πρέπει να είναι έγκυρη ανεξάρτητα από την αιτία της (λ.χ. πώληση, δωρεά, γονική παροχή, ακόμη και δωρεά αιτία θανάτου ή κληροδοσία) και εφόσον η εκποίηση γίνει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, ανεξάρτητα από το αν το μίσθιο έχει παραδοθεί στον μισθωτή ή όχι. Επιπλέον καθίσταται σαφές ότι το άρθρο 614 ΑΚ εφαρμόζεται μόνο εφόσον η μίσθωση είναι προγενέστερη της εκποίησης και αποδεικνύεται με έγγραφο που έχει ή απέκτησε, πάντως πριν από την εκποίηση, βέβαιη χρονολογία. Πράγματι, μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή έχει συναφθεί έγκυρη σύμβαση μίσθωσης βέβαιης χρονολογίας, όπως προκύπτει από το ιδιωτικό συμφωνητικό που υπογράφηκε και ορίσθηκε η διάρκεια της μισθώσεως από την 16η.01.2006 έως την 17η.01.2016 και το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 500 ευρώ μηνιαίως.
Εξ άλλου, σύμφωνα με την ΚΠολΔ 1009 εδ. α «Αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο δύο μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς.».Στην εν προκειμένω αναλυθείσα απόφαση η υπερθεματίστρια προέβη απευθείας στην αποβολή της μισθώτριας εταιρίας από το μισθίο χωρίς να καταγγείλει προηγουμένως την ήδη υπάρχουσα σύμβαση μίσθωσης, όπως όφειλε να πράξει με βάση το προαναφερθέν άρθρο, με αποτέλεσμα να παραβιάζει την εκ του νόμου υποχρέωση της να υπεισέλθει στις υποχρεώσεις της ήδη υφιστάμενης μισθωτικής σχέσης.
Β. Προθεσμία ασκήσεως της ανακοπής του 936 ΚΠολΔ
Ένα ακόμη ζήτημα που θίγεται στη συγκεκριμένη απόφαση του Αρείου Πάγου είναι η προθεσμία μέσα στην οποία έχει δικαίωμα ο τρίτος να ασκήσει ανακοπή κατά της εκτέλεσης. Τα χρονικά όρια ασκήσεως της ανακοπής του τρίτου δεν προκύπτουν μεν οπό τον νόμο, προκύπτουν όμως από τη φύση της και τον σκοπό που η ίδια υπηρετεί. Το βέβαιο είναι ότι αυτή ασκείται χωρίς τους χρονικούς περιορισμούς του άρθρου 934 και προϋποθέτει, πάντως, εκκρεμή αναγκαστική εκτέλεση. Στην έμμεση εκτέλεση η ανακοπή ασκείται από την επιβολή της κατάσχεσης, αφού έκτοτε αρχίζει η προσβολή το δικαιώματος του τρίτου. Η ανακοπή του τρίτου ασκείται ως την περάτωση της αναγκαστικής εκτελέσεως. Αν η εκτέλεση περατώθηκε, προσφέρονται, τότε, μόνον τα ένδικα βοηθήματα του κοινού δικαίου. Στην έμμεση εκτέλεση η περάτωση της εκτέλεσης προσδιορίζεται και με βάση το άρθρο 1020, που ορίζει ότι η αγωγή διεκδικήσεως του πράγματος που πλειστηριάστηκε πρέπει να ασκηθεί μέσα σε αποκλειστική προθεσμία, για τα κινητά ενός έτους από τότε που παραδόθηκαν στον υπερθεματιστή και για τα ακίνητα πέντε έτη από τότε που μεταγράφηκε η περίληψη της κατακυρωτικής εκθέσεως. Επί κινητών πραγμάτων η άσκηση της ανακοπής του τρίτου ασκείται μέχρι να παραδοθούν αυτά στον υπερθεματιστή. Επί ακινήτων η απόσβεση του δικαιώματος του τρίτου προς άσκηση ανακοπής προϋποθέτει τόσο την εγκατάσταση του υπερθεματιστή στη νομή του ακινήτου όσο και τη μεταγραφή της περιλήψεως της κατακυρωτικής εκθέσεως. Συνεπώς, ύστατος χρόνος παραδεκτής ασκήσεως της ανακοπής αυτής είναι η μεταγραφή της περιλήψεως της κατακυρωτικής εκθέσεως, αν προηγήθηκε η εγκατάσταση του υπερθεματιστή στη νομή του πλειστηριασθέντος, ενώ, αν προηγήθηκε η μεταγραφή της περιλήψεως, κρίσιμος είναι ο χρόνος της μεταγενέστερης εγκατάστασης.
Δεδομένου ότι στην προκειμένη περίπτωση η ανακοπή ασκήθηκε μετά τον πλειστηριασμό, αλλά πριν την αποβολή της ανακόπτουσας και την εγκατάσταση της υπερθεματίστριας στο εκπλειστηριασθέν ακίνητο, γίνεται σαφές ότι η ανακόπτουσα νομιμοποιείτο στην άσκηση ανακοπής του άρθρου 936 KΠολΔ, έχουσα την ιδιότητα του τρίτου κατά την έννοια της εν λόγω διάταξης. Η ανακόπτουσα εταιρία άσκησε την ανακοπή προτού προβεί η υπερθεματίστρια στην αποβολή της από το ακίνητο αλλάζοντας κλειδαριές. Επομένως, κατά την άσκηση της ανακοπής διατηρούσε την ιδιότητα του τρίτου ως κάτοχος του ακινήτου και κατ’ επέκταση νομιμοποιούταν ενεργητικά να προβεί σ’ αυτή την ενέργεια, καθώς θιγόταν άμεσα το ενοχικό της δικαίωμα.
Γ. Εικονική δικαιοπραξία
Στην εν λόγω απόφαση η υπερθεματίστρια επικαλείται σε όλες τις αιτήσεις δικαστικής προστασίας που καταθέτει, την εικονικότητα της μισθωτικής σύμβασης μεταξύ του πρώην ιδιοκτήτη - εκμισθωτή και της μισθώτριας εταιρίας. Ειδικότερα, απέδωσε τη συμφωνία για το χαμηλό μίσθωμα στο γεγονός ότι ο πρώην ιδιοκτήτης – εκμισθωτής ήταν ο πατέρας του νόμιμου εκπρόσωπου της μισθώτριας εταιρίας και πέραν τούτου το έτος 2010 έπαψε να λειτουργεί η καφετέρια χωρίς να λυθεί η συμβατική σχέση της μίσθωσης.
Προσεγγίζοντας συνοπτικά το ζήτημα της εικονικής δικαιοπραξίας, προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 138 §1 και 180 ΑΚ ότι δήλωση βούλησης που δεν έγινε στα σοβαρά παρά μόνο φαινομενικά, αποκαλείται εικονική και είναι άκυρη. Εικονική, συνεπώς, είναι η δήλωση βούλησης, η οποία σε γνώση του δηλούντος δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Σκοπός της δήλωσης αυτής είναι να δημιουργηθεί στους άλλους η εντύπωση μεταβολής της νομικής κατάστασης, χωρίς να υπάρχει στο δηλούντα πρόθεση τέτοιας πραγματικής μεταβολής. Εικονική μπορεί να είναι η δήλωση βούλησης όχι μόνο σε μονομερή δικαιοπραξία, αλλά και σε σύμβαση. Στην τελευταία αυτή περίπτωση για την αντίστοιχη ακυρότητα της σύμβασης προϋποτίθεται γνώση της εικονικότητας από τον αντισυμβαλλόμενο του δηλούντος. Επομένως, ουσιώδες στοιχείο στην εικονικότητα μιας σύμβασης είναι η γνώση και συμφωνία όλων των, κατά το χρόνο της κατάρτισής της, συμβαλλομένων, για το ότι η σύμβαση που συνάφθηκε είναι εικονική και δεν παράγει έννομες συνέπειες. Η εικονική δικαιοπραξία είναι άκυρη και θεωρείται σαν να μην έγινε. Η ακυρότητα αυτή, που αφορά τη δημόσια τάξη, είναι απόλυτη, μπορεί δηλαδή να προταθεί από καθέναν που έχει έννομο συμφέρον να αποκαλύψει την ανυπαρξία της δικαιοπραξίας αλλά και εναντίον τρίτων, οι οποίοι τελούσαν σε γνώση της εικονικότητας και συναλλάχθηκαν με εκείνον που απέκτησε άκυρα δικαίωμα από την εικονική δικαιοπραξία.
Στην περίπτωση της αναλυθείσας απόφασης με το ιδιωτικό συμφωνητικό της μίσθωσης συμφωνήθηκε ότι το ύψος του μισθώματος ανέρχεται στο ποσόν των 500€ μηνιαίως με την προϋπόθεση η μισθώτρια εταιρία να αναλάβει την υποχρέωση να αποπερατώσει την κατασκευή του, λόγω του ότι, κατά τον χρόνο συνάψεως της συμβάσεως ήταν ημιτελές και βρισκόταν στο στάδιο της επιστρώσεως των πλακιδίων, ώστε να είναι έτοιμο προς χρήση έως την 31.5.2006. Από το αποδεικτικό υλικό που προσκομίστηκε δεν προέκυψε ζήτημα εικονικότητας, με αποτέλεσμα ο λόγος αυτός που επικαλέστηκε η υπερθεματίστρια να απορριφθεί από όλα τα δικαστήρια που επιλήφθηκαν της υπόθεσης.
Συμπέρασμα – Προσωπική άποψη της γράφουσας
Όπως κατέστη σαφές στο πλαίσιο της ανάλυσης της απόφασης αυτής, ο Άρειος Πάγος απέρριψε την αναίρεση της υπερθεματίστριας στο σύνολο της, μη δεχόμενος ούτε τον λόγο περί έλλειψης νομιμοποίησης ούτε την εικονικότητα της σύμβασης μίσθωσης.
Σχετικά με τον πρώτο λόγο θεωρώ πως ορθά ο Άρειος Πάγος δέχτηκε ότι η μισθώτρια εταιρία νομιμοποιούταν στην άσκηση της ανακοπής, διότι η υπερθεματίστρια αγνόησε πλήρως την αυτοδίκαιη, εκ του νόμου δέσμευση της από τη μισθωτική σχέση όπως ξεκάθαρα προβλέπει το άρθρο 614 ΑΚ και προέβη χωρίς δικαίωμα στην αποβολή της μισθώτριας εταιρίας από το ακίνητο, αλλάζοντας κλειδαριές. Αντίθετα, σύμφωνα με το άρθρο 1009 ΚΠολΔ όφειλε να καταγγείλει τη μίσθωση ώστε να λυθεί μέσα σε δύο μήνες από την καταγγελία και έπειτα σε περίπτωση μη συμμόρφωσης της εκμισθώτριας να προβεί σε εκτέλεση κατά αυτής με την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης. Άλλωστε, όπως γίνεται δεκτό η προθεσμία άσκησης της ανακοπής του 936 ΚΠολΔ στη συγκεκριμένη περίπτωση, εφόσον προηγήθηκε η μεταγραφή της περιλήψεως, αποσβήνεται με την εγκατάσταση του υπερθεματιστή, γεγονός που δεν συνέβη καθώς η ανακοπή ασκήθηκε πριν την εγκατάσταση της υπερθεματίστριας στο ακίνητο.
Ως προς τον δεύτερο λόγο περί εικονικότητας ο Άρειος Πάγος κατά την άποψη μου ορθώς έκρινε ότι τα στοιχεία τα οποία η αναιρεσείουσα ισχυρίζεται ότι η εφετειακή απόφαση δεν αιτιολογεί πλήρως και αφορούν στην μη εικονικότητα της μίσθωσης, εμπίπτουν στα πραγματικά περιστατικά, τα οποία είναι αναιρετικώς ανέλεγκτα. Η υπερθεματίστρια επικαλέσθηκε ότι η εφετειακή απόφαση πάσχει αιτιολογίας επειδή δεν προσδιόρισε πλήρως τα έξοδα αποπεράτωσης του μισθίου που δικαιολογούν το πολύ κατώτερο μίσθωμα, λόγος που σε περίπτωση εξέτασης του από τον Άρειο Πάγο πλήττει την ανέλεγκτη περί τα πράγματα κρίση του δικάσσοντος δικαστηρίου.
Βιβλιογραφία
Πάνος Κ. Κορνηλάκης, Επίτομο Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο, Εκδόσεις Σάκκουλας, 3η έκδοση, 2019, σελ 237-239
Νικόλαος Θ. Νίκας, Εγχειρίδιο Δικαίου Αναγκαστικής Εκτελέσεως, Εκδόσεις Σάκκουλας, 2018, σελ 367-369, 371-374, 377-378
efotopoulou.gr/akirotita-simvasis-logo-ikonikotitas-pies-proipothesis-prepi-na-sintrechoun/
Παπαδοπούλου Άννα, Ασκούμενη Δικηγόρος, Απόφοιτη της Νομικής Σχολής του Δημοκρίτειου Πανεπιστημίου Θράκης, μέλος της ομάδας σχολιασμού δικαστικών αποφάσεων Αστικού Δικαίου του The Law Project