.png)
Της Λουκά Ιωάννας
Ζητήματα οριζόντιας ιδιοκτησίας στο κτηματολογικό δίκαιο
147/2020 ΜΠΡ Πατρών
Περίληψη απόφασης, βασικά στοιχεία
Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας χωρίς προσδιορισμό του ποσοστού συγκυριότητας. Αυθαίρετος προσδιορισμός από έναν συγκύριο και καταχώριση στο κτηματολόγιο. Τεκμήριο ορθότητας πρώτων εγγραφών. Αγωγή κατά της αυθαίρετης πράξης και αίτημα διόρθωσης της ανακριβούς εγγραφής. Ειδική διαδικασία περιουσιακών διαφορών .Απαράδεκτη σώρευση αιτημάτων, λόγω διαφορετικής διαδικασίας. Χωρισμός και παραπομπή στο αρμόδιο δικαστήριο. Αναβολή συζήτησης.
Πραγματικά περιστατικά
Στην εν λόγω απόφαση έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία από τον διαθέτη, κύριο οικοδομής και θείο των διαδίκων. Σε αυτούς κατέλειπε – μέσω ιδιόγραφης νόμιμα δημοσιευμένης διαθήκης – το μεν ισόγειο στον ενάγοντα, το δε υπόγειο και τον πρώτο όροφο στην εναγόμενη, αδερφή του ενάγοντος, χωρίς να καθορισθούν, όμως, στη διαθήκη – συστατική της οριζόντιας ιδιοκτησίας – τα ποσοστά συγκυριότητας έκαστης ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, ούτε τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της οικοδομής. Κατόπιν τούτων η εναγόμενη, η οποία τυγχάνει και δικηγόρος, μετέβη σε μηχανικό ζητώντας του να συντάξει πίνακα αναλογισμού. Αυτός κατένειμε στην ιδιοκτησία του υπογείου 38/1000 εξ αδιαιρέτου, στην ιδιοκτησία του ισογείου 515/1000 εξ αδιαιρέτου και στην ιδιοκτησία του πρώτου ορόφου 447/1000 εξ αδιαιρέτου. Η εναγόμενη, ανάγκασε, το μηχανικό να τροποποιήσει τα ποσοστά ώστε να αντιστοιχούν στις ιδιοκτησίες της το 500/1000 και αυτός συνήνεσε χωρίς να γνωρίζει ότι ο προσδιορισμός των ποσοστών συγκυριότητας εκάστης οριζόντιας ιδιοκτησίας γίνεται με βάση την αγοραία αξία αυτής. Η εναγόμενη, μετέπειτα, προέβη σε πράξη αποδοχή κληρονομιάς, την οποία και καταχώρισε στο κτηματολόγιο με ποσοστό, όμως, συγκυριότητας αυτό που αυθαίρετα όρισε, ήτοι 500/1000. Στη συνέχεια και ο εναγόμενος μεταγενέστερα αποδέχθηκε την κληρονομιά και καταχωρήθηκε επίσης στο οικείο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, χωρίς να προσδιορίσει το ποσοστό συγκυριότητας της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Βλέποντας ο ενάγων την αυθαίρετη πράξη της αδερφής του ασκεί αγωγή κατ΄ αυτής αφενός ζητώντας να συμπληρωθεί η οριζόντια ιδιοκτησία και αφετέρου να διορθωθεί η ανακριβής εγγραφή.
Οριζόντια ιδιοκτησία, χαρακτηριστικά, τρόπος σύστασης
Ως οριζόντια ιδιοκτησία (≈ οριζόντια συνιδιοκτησία, ιδιοκτησία κατ’ ορόφους, οροφοκτησία) καλείται η ιδιαίτερη μορφή κυριότητας πάνω σε ακίνητο επί του οποίου έχει αναγερθεί οικοδομή και συντίθεται υποχρεωτικά από δύο στοιχεία:
α) την χωριστή κυριότητα σε αυτοτελή όροφο ή αυτοτελές «διαμέρισμα» ή άλλο (υπέργειο, ισόγειο ή υπόγειο) αυτοτελή χώρο της οικοδομής. (ΑΚ 1002, άρθρο 1 Ν. 3741/1929[1])
β) την αναγκαστική συγκυριότητα στο έδαφος και στα κοινά μέρη της «οικοδομής» στα κοινά μέρη του όλου ακινήτου, λ.χ. οικόπεδο, αυλή, στέγη, θεμέλια, εξωτερικοί τοίχοι, κλιμακοστάσιο, ταράτσα, ασανσέρ κλπ. Ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου οικοδομής είναι αυτοδικαίως συγκύριος εξ αδιαιρέτου κατ’ ανάλογη μερίδα στα μέρη του ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή χρήση όλων των ιδιοκτητών.
Υποστηρίζεται και η άποψη[2], επίσης, ότι στην έννοια της οριζόντιας ιδιοκτησίας περιλαμβάνεται και η σχέση κοινωνίας των συνιδιοκτητών-δικαιούχων της οριζόντιας, η οποία φαίνεται να μην είναι κρατούσα.
Το ποσοστό συγκυριότητας κάθε οροφοκτήτη καθορίζεται είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα άρθρα 4 § 1, 5 και 13 του Ν. 3741/1929, δηλαδή με, ομόφωνη απόφασή τους, που πρέπει να φέρει τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου νομίμως μεταγεγραμμένου. Αν δεν ορίζεται τίποτα στη συστατική πράξη και δεν υπάρχουν και ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις ως άνω διατάξεις[3]. Συνεπώς, εάν το ποσοστό συμμετοχής της οριζόντιας ιδιοκτησίας στο έδαφος και τα κοινά µέρη δεν έχει οριστεί στη συστατική πράξη, η σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν πάσχει από ακυρότητα καθώς, εάν δεν προβλέπεται σχετικά, ισχύει ο κανόνας του άρθρου 5 εδ. β’ του ν. 3741/29 σύμφωνα µε τον οποίο «έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρει στα κοινά βάρη επί τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος, ου είναι κύριος». Δηλαδή, το ποσοστό συµµετοχής στο έδαφος και τα κοινά µέρη θα είναι ανάλογο µε την αξία της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Διαφορετική, όμως, είναι η περίπτωση κατά την οποία δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ των συγκυρίων για το ποσοστό συγκυριότητας και μόνο ένας ή ορισμένοι εκ των πλειόνων οροφοκτητών, χωρίς τη σύμπραξη των λοιπών, προβαίνουν στον καθορισμό του ποσοστού· τότε η σχετική δικαιοπραξία, ως αντιβαίνουσα στις ανωτέρω – αναγκαστικού δικαίου αναφορικώς με την απαιτούμενη σύμπραξη όλων των οροφοκτητών – διατάξεις ενέχει κατά το στοιχείο τούτο απόλυτη ακυρότητα, την οποία μπορεί μεν να επικαλεσθεί οποιοσδήποτε, ακόμη και ο δικαιοπραγήσας, εφόσον, όμως έχει έννομο προς τούτο συμφέρον.[4]
Κρίσιμος χρόνος για τον υπολογισμό της αξίας των συνιδιοκτησιών είναι ο χρόνος συντελέσεως της συστατικής της οριζοντίου ιδιοκτησίας πράξεως, ή, επί διατάξεως τελευταίας βουλήσεως, ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας.[5]
§ Τρόποι σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας
Η οριζόντια ιδιοκτησία μπορεί να συσταθεί με διάφορους τρόπους :
Α) Εάν υπάρχουν περισσότεροι συγκύριοι ακινήτου, με σύμβαση μεταξύ τους (ΑΚ 1002 εδ. α’,άρθρο 14 Ν. 3741/1929),
Β) Με διαθήκη του κυρίου του όλου ακινήτου (ΑΚ 1002 εδ. α’, άρθρο 14 Ν. 3741/1929, άρθρο 2 ΝΔ 1024/1971). Στην περίπτωση αυτή, η σύσταση ολοκληρώνεται από και με τη μεταγραφή της πράξης αποδοχής κληρονομιάς (ΑΚ 1193) ή του κληρονομητηρίου (ΑΚ 1195)
Γ) Με σύμβαση μεταξύ του κυρίου ή των συγκυρίων του όλου ακινήτου και του μελλοντικά αποκτώντος οροφοκτησία (ΑΚ 1002 εδ. α’, άρθρο 14 Ν. 3741/1929)
Δ) Με μονομερή εν ζωή δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου (άρθρο 2 ΝΔ 1024/1971)
Ζητήματα κτηματολογίου
Στην εν λόγω απόφαση γίνεται λόγος και για ζητήματα λειτουργούντος κτηματολογίου. Σύμφωνα με το άρθρο 12 Ν2264/1998 στα Κτηματολογικά φύλλα καταχωρίζονται :
α) «Οι αναφερόμενες στην παράγραφο 1 και υπό τον αριθμό 1 του άρθρου 1192 του Αστικού Κώδικα δικαιοπραξίες, με τις οποίες συνιστάται, μετατίθεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο (εμπράγματες δικαιοπραξίες), στις οποίες συμπεριλαμβάνονται και η αιτία θανάτου δωρεές και οι δικαιοπραξίες με τις οποίες συνιστάται, μετατίθεται ή καταργείται το κατά το άρθρο 65 του ν.δ. 210/1973 (ΦΕΚ 277 Α`) δικαίωμα μεταλλειοκτησίας».{..}
δ) «Οι αναφερόμενες στην παράγραφο 1 και υπό τον αριθμό 3 του άρθρου 1192 του Αστικού Κώδικα εκθέσεις δικαστικής διανομής ακινήτου.»
ε) «Οι αναφερόμενες στην παράγραφο 1 και υπό τον αριθμό 4 του άρθρου 1192 του Αστικού Κώδικα τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις που περιέχουν καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως για εμπράγματη δικαιοπραξία σε ακίνητο.»
ζ) «Η κατά το άρθρο 1193 του Αστικού Κώδικα αποδοχή κληρονομίας ή κληροδοσίας, εφόσον με αυτήν περιέχεται στον κληρονόμο ή τον κληροδόχο η κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο της κληρονομίας ή εμπράγματο δικαίωμα σε ξένο ακίνητο, καθώς επίσης το αναφερόμενο στο άρθρο 1195 του Αστικού Κώδικα κληρονομητήριο».{..}
ιστ) «Όλες οι δικαιοπραξίες, δικαστικές αποφάσεις και διοικητικές πράξεις, οι οποίες εγγράφονται, με βάση την κείμενη εκάστοτε νομοθεσία, στα βιβλία που τηρούνται στα Υποθηκοφυλακεία.»
Όπως προβλέπεται στο κτηματολογικό δίκαιο, οι οριστικές πρώτες εγγραφές (αυτές που εμφανίζονται για πρώτη φορά στο κτηματολογικό φύλλο, κατά τη μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες μετά το πέρας της διαδικασίας κτηματογράφησης και αφού έχει περάσει η αποκλειστική προθεσμία που προβλέπεται στο άρθρο 6 παρ.2 Ν2264/1998) καλύπτονται από το αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας, δηλαδή καθίστανται πλέον απρόσβλητες. Ο νομοθέτης αποσκοπούσε με αυτόν τον τρόπο να θέσει μία σταθερή και αδιαμφισβήτητη βάση, ώστε να υπάρχει ασφάλεια δικαίου και να προστατεύονται οι συναλλασσόμενοι. Σε αντίθεση με τις αρχικές εγγραφές, οι μεταγενέστερες (αυτές που επέρχονται μετά τις πρώτες εγγραφές με την καταχώριση πράξεων που προβλέπονται στο άρθρο 12 Ν2264/1998) παράγουν μαχητό τεκμήριο ακρίβειας και είναι δυνατό να ανατραπούν.
Η ανατροπή γίνεται μέσω της άσκησης αγωγής και της έκδοσης αμετάκλητης απόφασης που κάνει δεκτή την αγωγή (άρθρο 13 παρ. 2 του ν. 2664/1998). Εφόσον, λοιπόν, η απόφαση καταστεί αμετάκλητη, ο ενάγων νόμιμα πια δύναται να ζητήσει την καταχώρισή της στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου (άρθρο 12 παρ. 1 ιβ΄ ΕθνΚτημ) και την διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής κατ’ άρθρο 17 παρ. 1 ν. 2664/1998.
Το αίτημα της αγωγής είναι διττό, αφενός, γιατί ζητείται η αναγνώριση του προσβαλλόμενου δικαιώματος του ενάγοντος με την ανακριβή εγγραφή, αφετέρου η διόρθωση της. Έτσι, ανάλογα με το αίτημά της, η απόφαση μπορεί να είναι αναγνωριστική ή καταψηφιστική και αν ζητείται η διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής, η αγωγή μπορεί να είναι διαπλαστική. Αρμόδιο για την άσκηση της εν λόγω αγωγής είναι το μονομελές ή πολυμελές πρωτοδικείο ανάλογα με την αξία του αντικειμένου της διαφοράς, ενώ η διαδικασία που ακολουθείται είναι η τακτική.[6]
Δικονομικά ζητήματα (αρμοδιότητα, διαδικασία, αναβολή συζήτησης)
Στις υποθέσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι δυνατό να είναι αρμόδια άλλοτε τα Ειρηνοδικεία και άλλοτε τα Μονομελή πρωτοδικεία. Σύμφωνα με την ΕιρΑθηνών(1/2019),η αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου περιορίζεται μόνο στις διαφορές από οροφοκτησία που αφορούν κοινόχρηστες δαπάνες ύψους μέχρι 20.000ευρώ (14 παρ. 1 περ. γ’ ΚπολΔ).
Όλες οι λοιπές διαφορές που αφορούν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις μεταξύ συνιδιοκτητών ορόφων και διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής που πηγάζουν από την συστατική πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον Κανονισμό της και το νόμο (ν. 3741/1929) καθώς και οι διαφορές ανάμεσα στους διαχειριστές ιδιοκτησίας κατ' ορόφους και στους ιδιοκτήτες ορόφων και διαμερισμάτων από άλλη αιτία, συνεχίζουν να υπάγονται, ανεξαρτήτως της αξίας του αντικειμένου τους, στην αποκλειστική αρμοδιότητα του Μονομελούς Πρωτοδικείου (17 παρ.3 ΚπολΔ).
Οι διαφορές μεταξύ των συνιδιοκτητών, απορρέουσες από τη σχέση της οροφοκτησίας, υπάγονται, σύμφωνα με το άρθρο 17 παρ.2 του ΚΠολΔ, στην υλική αρμοδιότητα του Μονομελούς Πρωτοδικείου, ανεξάρτητα από την αξία του επίδικου αντικειμένου και ακολουθείται η ειδική διαδικασία των άρθρων 648 επ. του ΚΠολΔ
Οι διενέξεις αυτές πρέπει να έχουν τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:
α) να ανακύπτουν μεταξύ οροφοκτητών ή διαμερισματούχων και
β) να προέρχονται από τη σχέση της οροφοκτησίας, μεταξύ αυτών, ανεξάρτητα εάν αναφέρονται στις διαιρετές ιδιοκτησίες τους ή στα κοινά μέρη της οικοδομής.
Ως τέτοιες διαφορές πρέπει να νοηθούν, μεταξύ διαφόρων, εκείνες που αναφέρονται: αα) στην ερμηνεία και εφαρμογή του ν. 3741/1929, των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ και του ν. 1024/1971, ββ) στην ερμηνεία και εφαρμογή των συστατικών πράξεων της οριζόντιας ιδιοκτησίας και κατά τα άρθρα 4 § 1 και 13 του ν. 3741/1929 ειδικών συμφωνιών και του κανονισμού της οροφοκτησίας και γγ) στις διενέξεις γενικά μεταξύ των οροφοκτητών αναφορικά με τα δικαιώματα και υποχρεώσεις τους.[7]
Επομένως, το κριτήριο για να χαρακτηρισθεί μια διαφορά μεταξύ οροφοκτητών ως προερχόμενη από τη σχέση της οροφοκτησίας είναι το εάν πράγματι η συγκεκριμένη διαφορά ή διένεξη προκύπτει απ` αυτήν την ίδια τη σχέση της κατ’ όροφο ιδιοκτησίας, ανεξαρτήτως της σχέσης του ουσιαστικού δικαίου, στην οποία στηρίζεται (π.χ. εντολή, νομή, κυριότητα κ.λπ.) ή από άλλη σχέση, άσχετη με την ειδική σχέση της οροφοκτησίας. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι διαφορές πρέπει να είναι συναφείς προς την εφαρμογή του ν. 3741/1929 αλλά και προς την ενάσκηση των δικαιωμάτων και την εκπλήρωση των υποχρεώσεων που απορρέουν από τον νόμο ή από τον εκάστοτε καταρτισθέντα κανονισμό. Η σχέση της οριζόντιας ιδιοκτησίας πρέπει, με βάση το εκάστοτε ιστορικό της αγωγής, να αποτελεί την αναγκαία προϋπόθεση για τη σύσταση του επίδικου δικαιώματος, και έτσι από αυτό να προκύπτει το έννομο συμφέρον για την άσκηση της αγωγής ή την ενεργητική και παθητική νομιμοποίηση των διαδίκων
Όσον αφορά τη διαδικασία, στις διαφορές από οριζόντια ιδιοκτησία ακολουθείται η ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (614 παρ.2 ΚΠολΔ). Η πρακτική αξία του ζητήματος εντοπίζεται κυρίως στα ζητήματα της αντικειμενικής (218 ΚΠολΔ) και επικουρικής σώρευσης (219 ΚΠολΔ) αγωγών, εφέσεων, ανακοπών,
και της συνεκδίκασής τους (246 ΚΠολΔ), καθώς και της άσκησης ανταγωγής (268 §3), που προϋποθέτουν ταυτότητα διαδικασίας. Σύμφωνα με την πάγια νομολογία, η σώρευση περισσότερων βάσεων αγωγής υπαγόμενων σε διαφορετική διαδικασία, δεν συνεπάγεται απαράδεκτο ή ακυρότητα του δικογράφου, αλλά ως μόνη κύρωση προβλέπεται ο χωρισμός των υποθέσεων.[8]
Επιπλέον, «σύμφωνα με το 249ΚπολΔ, όπως συνέβη και εν προκειμένω στην κρινόμενη απόφαση, το δικαστήριο δύναται να διατάξει την αναβολή ή, κατά νομική ακριβολογία, την αναστολή της δίκης ή να χωρήσει περαιτέρω στην έρευνα της διαφοράς, όταν για το ίδιο θέμα υφίσταται άλλη πολιτική δίκη εκκρεμής ενώπιον του ίδιου ή άλλου δικαστηρίου, ανεξαρτήτως βαθμού, ακόμη και κατώτερου, μεταξύ των ίδιων ή διαφόρων προσώπων προς τον σκοπό της εναρμονίσεως της δικαστικής κρίσεως σχετικώς με το ίδιο ζήτημα, χωρίς επιπροσθέτως να είναι αναγκαίο να προκύπτει δέσμευση δεδικασμένου από την εκκρεμή δίκη».[9] Προϋποθέσεις για να εφαρμοστεί η εν λόγω διάταξη είναι αφενός η εξάρτηση διάγνωσης στη μία δίκη από τις έννομες συνέπειες της άλλης, δηλαδή υπάρχει σχέση προδικαστικότητας, αφετέρου η αναστολή να ενδείκνυται λόγω των ερμηνευτικών προβλημάτων που θα υπήρχαν αλλιώς και να μην καθυστερεί τη διαδικασία και, επιπλέον, απαραίτητη προϋπόθεση είναι η εκκρεμοδικία της άλλης υπόθεσης. Έτσι, με αυτόν τον τρόπο, αποφεύγεται η έκδοση αντιφατικών αποφάσεων και επιτυγχάνεται η ορθή διάγνωση της διαφοράς.[10]
Συμπέρασμα, προσωπική θέση
Το δικαστήριο εν προκειμένω βρέθηκε αντιμέτωπο με δύο σοβαρά νομικά ζητήματα στα οποία όφειλε να δώσει λύση, αφενός στην αναγνώριση παραβιασθέντος δικαιώματος συγκυριότητας σε οριζόντια ιδιοκτησία και αφετέρου στην σωστή καταχώρισή του στα κτηματολογικά βιβλία. Εμμένοντας, όμως, στους δικονομικούς κανόνες, ως όφειλε, παρέπεμψε το ένα σωρευόμενο αίτημα να δικαστεί στο αρμόδιο από άποψη διαδικασίας (περιουσιακές διαφορές) δικαστήριο και για το άλλο ανέβαλε την υπόθεση, γιατί έκρινε πως συνδέονται μεταξύ τους με σχέση προδικαστικότητας. Το δικαστήριο εν προκειμένω προτού εξετάσει την ουσία της υπόθεσης, αντιμετώπισε τα δικονομικά ζητήματα, όπως υποχρεούτο να κάνει, δίνοντας μ΄ αυτόν τον τρόπο ενδιαφέρουσες ερμηνείες σε σύγχρονα νομικά προβλήματα, όπως αυτά του κτηματολογίου και της οριζόντιας ιδιοκτησίας και προωθώντας το νομικό προβληματισμό.
Λουκά Ιωάννα, ασκούμενη δικηγόρος,
Μέλος της ομάδας σχολιασμού δικαστικών αποφάσεων του The Law Project.
[1] Η κυριότητα ενδέχεται να είναι αποκλειστική. Μπορεί ,όμως, να πρόκειται και για συγκυριότητα, όταν περισσότερα πρόσωπα είναι συγκύριοι της ίδιας ιδιοκτησίας. Γι΄αυτό και χρησιμοποιείται ο όρος χωριστή και όχι αποκλειστική κυριότητα. [2] Σ.Σπυριδάκης «κώδικας οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας -κείμενο, σχόλια ,Νομολογία, εκδόσεις Σάκκουλα [3] (ΑΠ 562/2014). [4] (ΑΠ209/2011) εδώ [5] (ΑΠ 135 / 2009). [6] Γ. Καρύμπαλη-Τσίπτσιου/Γ. Διαμαντόπουλος, Δίκαιο Κτηματολογίου, 2013. [7] βλ.Μπρωτ Τρικάλων 29/2016εδώ [8] Νικόλαος Λεοντής, Ειδικές διαδικασίες κατά τον ΚπολΔ, Νομική Βιβλιοθήκη) σελ 41,42. [9] (ΑΠ1390/2002). [10] (ΑΠ 2066/1984).