.png)
Της Έλενας Μαυρονικόλα
Ευθύνη μισθωτή απέναντι στον εκμισθωτή για φθορά ή καταστροφή του μισθίου στα πλαίσια της ενδοσυμβατικής τους σχέσης
(109/2020 ΜονΕφΛαρ)
Ο Αστικός Κώδικας ρυθμίζει τις ενδοσυμβατικές υποχρεώσεις των συμβαλλομένων μερών στα πλαίσια της μίσθωσης.
Ποιες είναι άραγε οι περιπτώσεις αδικοπρακτικής ευθύνης στη σύμβαση μίσθωσης και μπορεί αυτή να συρρέει με την ενδοσυμβατική;
Περίληψη Απόφασης
Η εν λόγω δικαστική απόφαση, η οποία μας απασχολεί εν προκειμένω, πραγματεύεται μια υπόθεση ενοχικού δικαίου και ειδικότερα μια διαφορά από σύμβαση μίσθωσης. Το κύριο ζήτημα που ανακύπτει είναι η απαίτηση των κυρίων – εκμισθωτών του ενιαίου ακινήτου που χρησιμοποιούταν ως επαγγελματική στέγη κατά των μισθωτών αυτών για αποζημίωση λόγω πυρκαγιάς, η οποία (αποζημίωση) βασιζόταν σε διττή ευθύνη, ήτοι αδικοπρακτική και ενδοσυμβατική. Οι ηττηθέντες διάδικοι, δηλαδή οι μισθωτές ασκούν έφεση κατά της πρωτοβάθμιας απόφασης ζητώντας να απορριφθεί ως απαράδεκτη η αγωγή των εναγόντων, καθώς με βάση τους ισχυρισμούς τους αυτή όφειλε όπως ασκηθεί με βάση τους κανόνες της ειδικής διαδικασίας των περιουσιακών διαφορών. Επιπλέον, αρνούνταν να καταβάλλουν την απαιτούμενη χρηματική αποζημίωση στους ενάγοντες για τη βλάβη που υπέστησαν από την πυρκαγιά. Το δικαστήριο ορθώς απέρριψε τους προβαλλόμενους στην εν λόγω έφεση ισχυρισμούς και εκδίκασε την υπόθεση με βάση τους κανόνες της τακτικής διαδικασίας ενώ επίσης καταδίκασε τους εναγομένους να καταβάλλουν στους ενάγομτες πλήρη χρηματική αποζημίωση την οποία και ορίζει λεπτομερώς στην απόφασή του καθώς επίσης και χρηματική ικανοποίηση για την αποκατάσταση της ηθικής βλάβης που υπέστησαν από τις ζημίες του μισθίου.
Πραγματικά Περιστατικά
Το Μονομελές Εφετείο Λάρισας επιλαμβάνεται μιας δίκης που εκτυλίσσεται ανάμεσα σε πέντε ενάγοντες – κυρίους του ενιαίου ακινήτου και τρεις εναγομένους, ήτοι μια ανώνυμη εταιρία με εμπορική δραστηριότητα την πώληση ενδυμάτων και ειδών υπόδησης και τους νόμιμους αντιπροσώπους της, δηλαδή την πρόεδρο του Δ.Σ και διευθύνουσα σύμβουλο της Α.Ε και τον αντιπρόεδρο αυτής. Σύμφωνα με το ιστορικό της υπόθεσης η μίσθωση αυτή αφορά ένα ενιαίο ακίνητο εμβαδού 140 τ.μ στο ισόγειο και 56 τ.μ στο υπόγειο. Το εν λόγω ακίνητο εκμισθώθηκε στην εναγόμενη Α.Ε στις για 6 έτη με σκοπό να χρησιμοποιηθεί για την άσκηση της ως άνω αναφερθείσας εμπορικής της δραστηριότητας, δηλαδή ως κατάστημα έκθεσης και πώλησης ενδυμάτων και ειδών υποδήσεως. Η μίσθωση συνεχίστηκε λόγω σιωπηρής παράτασής της και μετά το πέρας της συμφωνημένης προθεσμίας. Στις 16.11.2012 και ώρα 3.25 π.μ προκλήθηκε μεγάλη πυρκαγιά στο εσωτερικό του καταστήματος που δεν βρισκόταν σε λειτουργία εκείνη την ώρα, την οποία κατάσβησε η πυροσβεστική υπηρεσία της περιοχής. Στην διάρκεια της πυρκαγιάς προκλήθηκαν στο μίσθιο τεράστιες βλάβες ενώ κάηκαν μεταξύ άλλων τα εμπορεύματα που υπήρχαν εκεί και έπεσαν σοβάδες σε διάφορα σημεία. Αξίζει να αναφερθεί ότι το εμπρόσθιο τμήμα του ακινήτου καταστράφηκε ολοκληρωτικά, ενώ το οπίσθιο τμήμα υπέστη επίσης σοβαρές ζημιές καθιστώντας, έτσι το μίσθιο ακατάλληλο στο σύνολό του για τη χρήση που προοριζόταν (άσκηση εμπορικής δραστηριότητας). Όπως ήταν φυσικό, η πυροσβεστική υπηρεσία προέβη σε διορισμό πραγματογνωμόνων για τον ακριβή καθορισμό των αιτιών της πυρκαγιάς, οι οποίοι με τη σειρά τους συνέταξαν έκθεση με τα παρακάτω συμπεράσματα: η πυρκαγιά προκλήθηκε από την υπερθέρμανση κάποιου ηλεκτρικού εξαρτήματος συσκευής που βρισκόταν στο κάτω μέρος του ερμαρίου του ηλεκτρικού υποπίνακα, όπου βρίσκονταν και εύφλεκτα υλικά, σε συνδυασμό με ανεπαρκή αερισμό του χώρου του ερμαρίου. .
Κατά τη διάρκεια των ερευνών, αποδείχτηκε ότι ο ηλεκτρικός υποπίνακας βρισκόταν εντός ενός ξύλινου ερμαρίου όπου φυλάσσονταν διάφορα έγγραφα της εταιρίας και στο οποίο τοποθετήθηκε από τον αντιπρόεδρο της Α.Ε παρουσία της προέδρου της Α.Ε και μητέρας αυτού ένας φορητός υπολογιστής και ένας ενισχυτής ήχου. Κατά την αυτοψία του πραγματογνώμονα διαπιστώθηκε ότι είχε λιώσει η πλαστική επένδυση των καλωδίων που υπήρχαν στο κάτω μέρος του ερμαρίου στο οποίο και βρίσκονταν οι ως άνω συσκευές. Το γεγονός αυτό οδηγεί με βεβαιότητα στο συμπέρασμα πως η πυρκαγιά οφείλεται στην υπερθέρμανση ενός εξαρτήματος του υπολογιστή σε συνδυασμό με τον ανεπαρκή αερισμό του ερμαρίου και την τοποθέτηση σε αυτό εύφλεκτων υλικών (έγγραφα). Επιβαρυντικό δε στοιχείο αποτελεί έτι περεταίρω η διαπίστωση πως το εν λόγω κατάστημα λειτουργούσε χωρίς να διαθέτει το προβλεπόμενο πιστοποιητικό πυρασφάλειας κατά τη διαδικασία έκδοσης του οποίου θα πραγματοποιείτο αυτοψία του χώρου και εναρμόνισή του με τα προβλεπόμενα προληπτικά και κατασταλτικά μέτρα και μέσα προστασίας μέσω των οποίων θα είχε αποτραπεί η εν λόγω πυρκαγιά. Οι εναγόμενοι από την άλλη πλευρά αντέκρουσαν όπως ήταν φυσικό τους ανωτέρω ισχυρισμούς αρνούμενοι την πρόκληση πυρκαγιάς από την εν λόγω αιτία και καταθέτοντας μια ένορκή βεβαίωση και μια έκθεση τεχνικού συμβούλου μέσω της οποίας προέβαλαν πως οι φορητοί υπολογιστές όπως επίσης και οι ενισχυτές ήχου έχουν χαμηλή θερμοκρασία λειτουργίας και άρα δεν υπάρχει κίνδυνος υπερθέρμανσης καθιστώντας τους έτσι ασφαλείς προς φύλαξη σε οποιονδήποτε κλειστό χώρο. Στην έκθεση του τεχνικού συμβούλου τονίστηκε ότι:
i. με το κλείσιμο του καταστήματος απενεργοποιείται αυτόματα όλος ο εξοπλισμός
ii. και ότι σε περίπτωση υπερθέρμανσης απενεργοποιούνται αυτόματα όλα τα συστήματα της επιχείρησης.
Το δικαστήριο έκρινε ωστόσο πως τα ανωτέρω δεν επαρκούν για να αποκρούσουν αποτελεσματικά την έκθεση των πραγματογνωμόνων της πυροσβεστικής.
Κατόπιν τούτων, η εναγόμενη κοινοποίησε στους ενάγοντες εξώδικη δήλωση με την οποία κατήγγειλε τη μίσθωση και αποχώρησε από το μίσθιο. Οι ενάγοντες ανέμεναν η εναγομένη να προβεί στην αποκατάσταση των ζημιών που είχαν προκληθεί στο μίσθιο και απέστειλαν σε αυτή εξώδικη δήλωση με την οποία ζητούσαν την εκκίνηση των εργασιών αποκατάστασης του μισθίου εντός δυο ημερών και ενημέρωναν πως σε αντίθετη περίπτωση θα προέβαιναν οι ίδιοι στις σχετικές ενέργειες με δικές της δαπάνες. Η εταιρία ουδέποτε ανταποκρίθηκε και οι ενάγοντες αποκατέστησαν με δικά τους έξοδα τις φθορές του μισθίου εντός ευλόγου χρονικού διαστήματος. Από την όλη συμπεριφορά της Α.Ε οι ενάγοντες είχαν ως συνέπεια την απώλεια μισθωμάτων, τα οποία ανέρχονταν στο ποσό των 25.424,70€ το οποίο πρέπει να τους καταβληθεί, ενώ έχουν επιπλέον αξίωση να λάβουν χρηματική ικανοποίηση για την αποκατάσταση της ηθικής βλάβης που υπέστησαν από τις ζημίες που προκλήθηκαν στο ακίνητό τους. Τα αντεπιχειρήματα τέλος των εναγομένων περί μη καταβολής μισθωμάτων λόγω καταγγελίας της σύμβασης για σπουδαίο λόγο και περί παραγραφής απορρίπτονται από το δικαστήριο ως μη νόμιμα. Πρώτον μεν – όπως έκρινε το δικαστήριο- το κονδύλιο αυτό δεν αφορά στην καταβολή των μισθωμάτων αλλά στην αποζημίωση για την αποθετική ζημία των εναγόντων λόγω των φθορών που υπέστη το ακίνητό τους. Επιπλέον η βραχύχρονη παραγραφή των 6 μηνών για τις αξιώσεις του εκμισθωτή όπως ορίζουν τα άρθρα 592 & 602 ΑΚ δεν τυγχάνουν εφαρμογής στην περίπτωση που το μίσθιο καταστραφεί ολοκληρωτικά (ΑΠ 1277/2005) και στην περίπτωση αξίωσης αποζημίωσης για διαφυγόντα κέρδη (ΑΠ 885/1995). Συμπερασματικά, λοιπόν, σκόπιμο είναι να επαναλάβουμε πως από την συμπεριφορά των εναγομένων έχει επέλθει ολοσχερής καταστροφή του μισθίου, καθώς έχει καταστεί άχρηστο για τον σκοπό τον οποίο είχε μισθωθεί και πως η ένσταση παραγραφής την οποία προβάλλουν θα απορριφθεί ως νόμω αβάσιμη.
Ανάλυση Νομικών Ζητημάτων
Ο βασικός άξονας γύρω από τον οποίο κινείται η συγκεκριμένη απόφαση αφορά στο δεύτερο βιβλίο του ΑΚ με τίτλο «ΕΝΟΧΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ» και ειδικότερα τη σύμβαση μίσθωσης. Πρόκειται για μία κατά κανόνα άτυπη σύμβαση (ΑΚ 158) στην οποία ο ένας συμβαλλόμενος (εκμισθωτής) αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει σε άλλον (μισθωτή) τη χρήση ορισμένου πράγματος και ο μισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να καταβάλλει στον πρώτο το συμφωνημένο μίσθωμα ΑΚ 574 (Απ. Γεωργιάδης, εγχειρίδιο ειδικού ενοχικού δικαίου, σελ. 149 επ.). Η δε παραχώρηση της χρήσης μπορεί να είναι ορισμένου ή αορίστου χρόνου (ΑΚ 608-609). Με βάση τη θεωρία η μίσθωση πράγματος έχει χαρακτήρα ενοχικό, υποσχετικό, αμφοτεροβαρή και διαρκή. Ο εκμισθωτής οφείλει καθ’ όλη τη διάρκεια της σύμβασης να εκπληρώνει την υποχρέωσή του για παραχώρηση της χρήσης του μισθίου – κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση (ΑΚ 575)- ενώ ο μισθωτής να καταβάλλει το μίσθωμα στο συμφωνημένο διάστημα (ΑΚ 595).
Πέραν αυτών των κύριων υποχρεώσεων των μερών, ο μισθωτής έχει επίσης μία παρεπόμενη προερχόμενη εκ του νόμου υποχρέωση καλής χρήσης του μισθίου (ΑΚ 594). Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να χρησιμοποιεί το μίσθιο με επιμέλεια και με τρόπο σύμφωνο προς τους όρους της σύμβασης.
Πολλές φορές οι σχέσεις των συμβαλλομένων διαταράσσονται από τη συμπεριφορά των μερών και προκαλούν την ανώμαλη εξέλιξη της ενοχής. Όπως προείπαμε ο μισθωτής έχει, εκτός από την κύρια υποχρέωση για καταβολή του μισθώματος, και παρεπόμενες υποχρεώσεις που πηγάζουν από τη συμφωνία των μερών ή από το νόμο. Αν ο μισθωτής παραβιάσει κάποια από τις υποχρεώσεις του αυτές, συντρέχει πλημμελής εκπλήρωση της παροχής από μέρους του, παρέχοντας έτσι στον εκμισθωτή το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης ή ακόμα και αποκατάστασης της ζημίας βάσει των άρθρων ΑΚ 330, 335, 343.
Αναφορικά με τη λήξη της μισθωτικής σχέσης, αυτή γίνεται με ποικίλους τρόπους (με αντίθετη συμφωνία των μερών, με άσκηση δικαιώματος υπαναχώρησης, με σύγχυση, με τυχαία καταστροφή του μισθίου κ.α). Ο συνηθέστερος τρόπος λήξης της σύμβασης είναι η καταγγελία, δηλαδή η μονομερής, άτυπη και απευθυντέα στον αντισυμβαλλόμενο δήλωση βούλησης, με την οποία γνωστοποιείται από το ένα μέρος στο άλλο η πρόθεση να καταλυθεί η μίσθωση. Σημαντική είναι η διάκριση ανάμεσα σε τακτική και έκτακτη καταγγελία. Η μεν πρώτη δεν προϋποθέτει ορισμένο λόγο άσκησής της (αναιτιολόγητη) και ασκείται συνήθως στη σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου, με τα αποτελέσματά της να επέρχονται με την πάροδο των προθεσμιών του ΑΚ 609. Η έκτακτη από την άλλη πλευρά πέραν του γεγονότος ότι ασκείται στη σύμβαση ορισμένου αλλά και αορίστου χρόνου, απαιτεί ορισμένο λόγο άσκησής της που προβλέπεται στα ΑΚ 585, 588, 594.
Όπως έχει γίνει ήδη αντιληπτό, το δίκαιο της μίσθωσης ακινήτων λαμβάνει επιρροές από τις γενικές έννοιες/αρχές του ενοχικού δικαίου, δεδομένου ότι η ίδια αυτή σχέση των μερών μεταξύ τους αποτελεί εν γένει μία ενοχή. Κατά τον Μιχ. Σταθόπουλο (επιτομή γενικού ενοχικού δικαίου, β΄ έκδοση 2016, σελ. 27επ.) ενοχή είναι η σχέση με την οποία ένα πρόσωπο έχει υποχρέωση σε ένα άλλο προς παροχή, η οποία μπορεί να συνίσταται και σε παράλειψη. Τα δε εννοιολογικά στοιχεία της ενοχής είναι τρία:
i. ύπαρξη έννομης σχέσης
ii. αντικείμενο της σχέσης να είναι η παροχή του οφειλέτη προς τον δανειστή
iii. η σχέση να αναπτύσσεται ανάμεσα σε δυο πρόσωπα.
Μια ενοχή δύναται να προέρχεται είτε απευθείας από το νόμο (π.χ. ενοχές από αδικοπραξία ΑΚ 914) είτε από σύμβαση, όπως είναι αυτές που ρυθμίζει ο ΑΚ. Όταν πηγή μας είναι η σύμβαση, γεννιούνται συνήθως περισσότερες από μια ενοχές – πρωτογενείς ή δευτερογενείς, οι οποίες χαρακτηρίζονται από το στοιχείο της υποχρεωτικότητας και του εξαναγκασμού. Είναι σημαντικό να τονίσουμε πως οι ενοχές δημιουργούν στους συμβαλλομένους την ευθύνη, δηλαδή την υποχρέωση να αναλάβουν τις συνέπειες των πράξεων τους, η δε αυτή ευθύνη συνίσταται όχι σπάνια σε αξίωση προς αποζημίωση. Η ευθύνη προς αποζημίωση είναι δευτερογενής υποχρέωση γιατί ακριβώς πηγάζει από μια (πρωτογενή) σύμβαση και γεννάται όταν παραβιάζεται κάποια ενοχική υποχρέωση προβλεπόμενη στη σύμβαση των μερών. Υπάρχουν ωστόσο περιπτώσεις κατά τις οποίες η αξίωση προς αποζημίωση απορρέει από αδικοπρακτική ευθύνη, οπότε την χαρακτηρίζουμε ως πρωτογενή, καθώς η ενοχική σχέση ανάμεσα στον ζημιωθέντα και τον ζημιώσαντα δημιουργείται για πρώτη φορά.
Αν εξετάσουμε με μια πιο κριτική ματιά τα δυο είδη ευθύνης, διαπιστώνουμε διαφορές πιο βαθιές από τις προφανείς, ότι δηλαδή η μία πηγάζει από σύμβαση ενώ η άλλη εκ του νόμου (ενδοσυμβατική-αδικοπρακτική). Αρχικά, στην ενδοσυμβατική ευθύνη το βάρος απόδειξης μεταβαίνει στον ζημιώσαντα, ο οποίος και πρέπει να αποδείξει ότι δεν έχει υπαιτιότητα αν θέλει να απαλλαγεί. Διαφορετικά είναι τα πράγματα στην αδικοπρακτική ευθύνη που ο ζημιωθείς φέρει το βάρος απόδειξης των πραγματικών περιστατικών που στοιχειοθετούν την ευθύνη του ζημιώσαντος (ΑΠ 1667/2009). Επιπλέον στην ευθύνη από δικαιοπραξία καλύπτεται το θετικό διαφέρον και η περιουσιακή ζημία, ενώ στην αδικοπρακτική ευθύνη καλύπτεται εκτός από την περιουσιακή ζημία και η ηθική βλάβη. Τέλος αναφορικά με την παραγραφή, ο κανόνας που ισχύει για την ενδοσυμβατική ευθύνη κάνει λόγο για 20ετή παραγραφή (ΑΚ249), ενώ αντίθετα στην αδικοπρακτική ευθύνη προβλέπεται 5ετης παραγραφή.
Ένα άλλο κρίσιμο σημείο είναι αυτό της συρροής δύο λόγων ευθύνης (ενδοσυμβατικής και αδικοπρακτικής). Το ζήτημα αυτό έχει απασχολήσει κατά καιρούς το νομικό κόσμο. Στην Γαλλία υποστηρίζεται η άποψη ότι αν και η αθέτηση ενοχικής υποχρέωσης συνιστά παράνομη και άδικη πράξη και άρα θα έπρεπε να εφαρμοστούν σε αυτή οι διατάξεις για την αδικοπραξία (ΑΚ 914), εντούτοις η αθέτηση προϋφιστάμενης ενοχικής υποχρέωσης διέπεται από ειδικούς κανόνες που ρυθμίζουν αποκλειστικά τις περιπτώσεις ενδοσυμβατικής ευθύνης. Επομένως, δεν χωρεί κατ’ αυτή την άποψη συρροή. Στην Ελλάδα γίνεται γενικά δεκτό πως η αθέτηση ενοχικής υποχρέωσης είναι από μόνη της παράνομη πράξη εντός ή και εκτός της προϋπάρχουσας ενοχικής σχέσης κάνοντας με αυτό τον τρόπο αποδεκτή τη συρροή δυο λόγων ευθύνης. Σε περίπτωση όμως που η πράξη αθέτησης ενοχικής υποχρέωσης δεν θα ήταν παράνομη, χωρίς την προϋπάρχουσα ενοχή, θα πρέπει να ακολουθήσουμε το γαλλικό πρότυπο.
Προσωπικές θέσεις
Σε αυτό το σημείο του εν λόγω άρθρου θα ήθελα με τη σειρά μου να παραθέσω κάποιες προσωπικές μου θέσεις επί του θέματος και ειδικότερα για τη σχέση μισθωτή- εκμισθωτή και τη συρροή δυο λόγων ευθύνης (αδικοπρακτική – ενδοσυμβατική). Είναι ευρέως γνωστό ότι η εποχή στην οποία ζούμε διαπνέεται από ταχύτατους ρυθμούς καθημερινότητας και οι ανθρώπινες σχέσεις χτίζονται υπό το πέπλο της απροσωπίας και την απόστασης. Είναι ως εκ τούτου σημαντικό για την ασφάλεια των συναλλαγών μεταξύ των συμβαλλομένων και πρώτιστη ανάγκη του νομοθέτη να δημιουργήσει ένα ασφαλές πλαίσιο μέσα στο οποίο θα αναπτύσσονται υγιείς συναλλαγές και συμβάσεις. Οι ρυθμίσεις του Αστικού μας κώδικα για τη σύμβαση μίσθωσης και τις υποχρεώσεις αμφοτέρων των μερών είναι αρκετά σαφείς και δεν χωρούν αμφισβητήσεις. Η θέση της νομολογίας από την άλλη πλευρά να κάνει δεκτή τη συρροή δυο λόγων ευθύνης με βρίσκει προσωπικά καθ’ όλα σύμφωνη, καθώς κύριο μας μέλημα θα πρέπει να είναι η εντελής ικανοποίηση του ζημιωθέντος από την υπαίτια συμπεριφορά του ζημιώσαντος ασχέτως του μέσου με το οποίο επιτυγχάνεται αυτό. Εξάλλου καλούμαστε να υπηρετήσουμε μια επιστήμη, η οποία προτάσσει το δίκαιο και τη δικαιοσύνη, κάτι το οποίο τείνει να επιτυγχάνεται με περισσότερους του ενός στόχους.
Βιβλιογραφία
Μιχάλης Π. Σταθόπουλος (2016) Επιτομή Γενικού Ενοχικού Δικαίου, εκδ. Σάκκουλα
Α. Σ. Γεωργιάδης(2014) Εγχειρίδιο Ειδικού Ενοχικού Δικαίου, εκδ. Π. Ν. Σάκκουλα
Καλλιρρόη Δ. Παντελίδου(2019) Γενικό Ενοχικό Δίκαιο, εκδ. Νομική Βιβλιοθήκη
ΑΠ 1667/2009
ΑΠ 1277/2005
ΑΠ 885/1995
Έλενα Μαυρονικόλα, Νομική Σχολή – Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών, 3ο Έτος. Μέλος της ομάδας σχολιασμού δικαστικών αποφάσεων του The Law Project