.png)
Της Θεοδώρας Λαγογιάννη
Εξάλειψη εγγραφείσας υποθήκης επί ακινήτου λόγω ακυρότητας αυτής
(ΑΠ 1181/2018)
Υπό ποιες προϋποθέσεις καθίσταται άκυρη η ήδη εγγραφείσα υποθήκη επί ακινήτου;
Πότε η ακύρωση ήδη εγγεγραμμένης υποθήκης μπορεί να αντίκειται στην αρχή της αναλογικότητας;
Περίληψη απόφασης
Η απόφαση 1181/2018 εκδόθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο του Αρείου Πάγου, ύστερα από αίτηση αναίρεσης της αναιρεσείουσας ανώνυμης τραπεζικής εταιρείας (στο εξής: «η Τράπεζα») έναντι της αναιρεσίβλητης, η οποία κληρονόμησε εξ αδιαθέτου από τον πατέρα της το επίμαχο ακίνητο (στο εξής: «αναιρεσίβλητη»).
Πραγματικά περιστατικά
Η αναιρεσίβλητη, όπως προαναφέρθηκε, είχε κληρονομήσει από τον αποβιώσασα πατέρα της εξ αδιαθέτου ακίνητο μαζί με τον αδελφό της και την σύζυγο του πατέρα της. Η Τράπεζα λόγω απαιτήσεων από δανειακές συμβάσεις, τις οποίες είχαν εγγυηθεί ως πρωτοφειλέτες ο αποβιώσασας πατέρας και ο αδελφός της αναιρεσίβλητης, κατάφερε με αίτησή της την υπέρ αυτής και κατά του ήδη αποβιώσαντα πατέρα της αναιρεσίβλητης εγγραφή υποθήκης για ασφάλεια απαιτήσεών της ύψους 1.660.000 ευρώ περίπου σε βάρος του κληρονομούμενου από την αναιρεσίβλητη ακινήτου. Κατά την εγγραφή της υποθήκης, όμως, η Τράπεζα δεν επισύναψε τον έναν από τους δύο τίτλους των απαιτήσεών της, από τους οποίους μάλιστα προκύπτει, σύμφωνα με τον νόμο 4332/1929, το δικαίωμά της για εγγραφή υποθήκης. Ακόμα, η Τράπεζα δεν προσκόμισε τον δεύτερο τίτλο ούτε κατά την αίτηση διόρθωσης εγγραφής υποθήκης που κατέθεσε, παρόλο που σε αυτήν αναγραφόταν ρητά ότι «οι ως άνω συμβάσεις επισυνάπτονται στην παρούσα». Το προαναφερθέν γεγονός οδήγησε το πρωτοβάθμιο δικαστήριο ουσίας να εκδώσει απόφαση στην οποία ακύρωνε την εγγραφείσα υποθήκη λόγω μη προσκόμισης του δεύτερου απαιτούμενου τίτλου.
Τα κρίσιμα νομικά ζητήματα που φτάνουν εντέλει, μετά από την μακροχρόνια δικαστική διαμάχη των αντιδίκων, στον Άρειο Πάγο είναι: οι λόγοι ακυρότητας της εγγραφής υποθήκης σύμφωνα με το άρθρο 1329 του ΑΚ και το κατά πόσο αυτοί είναι ενδεικτικοί. Ακόμα πιο ενδιαφέρον μάλιστα είναι το νομικό ζήτημα του κατά πόσο η ακύρωση εγγραφής υποθήκης για τυπικούς λόγους που είχε γίνει προς εξασφάλιση απαιτήσεων της Τράπεζας (και ήταν μάλιστα η μοναδική εμπράγματη ασφάλεια υπέρ αυτής) μπορεί να αντίκειται στην αρχή της αναλογικότητας (25 παρ. 2 Σ) που διέπει κάθε πτυχή της έννομης τάξης μας.
Αναφυόμενα νομικά ζητήματα
Η ανάλυση των αναφυόμενων νομικών ζητημάτων της απόφασης δεν θα μπορούσε να ξεκινήσει χωρίς να γίνει μνεία στην έννοια της υποθήκης. Στον 20ο και 21ο αιώνα, γνωστοί και ως εποχή της πιστωτικής οικονομίας, η κάθε παροχή πίστωσης είναι συνδεδεμένη με τον κίνδυνο μη αποπληρωμής της. Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, η υποθήκη ήταν αναγκαία και έγινε πράξη. Σύμφωνα με τον ορισμό της στο άρθρο 1257 ΑΚ «Σε ξένο ακίνητο μπορεί να συσταθεί εμπράγματο δικαίωμα υποθήκης για την εξασφάλιση απαίτησης με την προνομιακή ικανοποίηση του δανειστή από το πράγμα». Συνεπώς καθίσταται σαφές πως η υποθήκη αποτελεί «δικαίωμα προνομιακής ικανοποίησης του δανειστή μιας απαίτησης από την αξία ενός ακινήτου» (Γεωργιάδης, Εγχειρίδιο Εμπράγματου Δικαίου, 2012). Σύμφωνα μάλιστα με το άρθρο 1260 ΑΚ, η οποία αναφέρει τους όρους για την απόκτηση υποθήκης, «για την απόκτηση υποθήκης απαιτείται τίτλος που χορηγεί δικαίωμα υποθήκης και εγγραφή στο βιβλίο υποθηκών».
Στην απόφαση πρωτεύοντα ρόλο έχει το ζήτημα των λόγω ακυρότητας της εγγραφείσας υποθήκης, δηλαδή των λόγων για τους οποίους γίνεται μια ήδη εγγεγραμμένη στο εκάστοτε υποθηκοφυλακείο υποθήκη να ακυρωθεί. Κυρίαρχο ρόλο στην ανάλυση του δικαστηρίου έχουν τα άρθρα 1305, 1306 και 1329 ΑΚ. Σύμφωνα με το 1305 ΑΚ: «Εκείνος που ζητεί την εγγραφή υποθήκης προσάγει τον τίτλο και δύο περιλήψεις, από τις οποίες η μία μπορεί να γραφεί πάνω στο αντίγραφο του τίτλου». Το άρθρο 1306 ΑΚ μάλιστα εξειδικεύει το περιεχόμενο των προαναφερθέντων περιλήψεων ορίζοντας πως «Οι περιλήψεις του προηγούμενου άρθρου περιέχουν: 1. Το όνομα, επώνυμο, κατοικία και επάγγελμα του δανειστή και του οφειλέτη, 2. Την χρονολογία και το είδος του τίτλου, 3. Το οφειλόμενο ποσόν, 4. Το χρόνο της λήξης του χρέους, 5. Την περιγραφή του ακινήτου κατά είδος, θέση και όρια.». Τέλος κατά το 1329 ΑΚ, στο οποίο αναφέρονται οι λόγοι ακυρότητας της εγγραφής υποθήκης, «Η εγγραφή είναι άκυρη: 1. Αν από αυτή προκύπτει αβεβαιότητα για το πρόσωπο του δανειστή ή του οφειλέτη ή για το ενυπόθηκο ακίνητο ή για το ποσόν της ασφαλιζόμενης απαίτησης, 2. Αν δεν έχει χρονολογία, 3. Αν έγινε με βάση άκυρο τίτλο.» Μάλιστα, ο ΑΠ ερμηνεύοντας το άρθρο 1329 ΑΚ κάνει τις εξής δύο σημαντικότατες διαπιστώσεις. Διευκρινίζει ότι πρώτον, η απαρίθμηση των λόγων ακυρότητας της υποθήκης είναι ενδεικτική και ότι δεύτερον, ακυρότητα της εγγραφής υποθήκης δεν επιφέρει αδιακρίτως η έλλειψη ή εσφαλμένη μνεία οποιουδήποτε από τα στοιχεία του 1306, αλλά αυτή επέρχεται μόνο όταν γεννιέται αβεβαιότητα ως προς αυτά. Ο ΑΠ ύστερα από την ανάλυση του, καταλήγει ότι ορθώς έκριναν τα προγενέστερα δικαστήρια την ακυρότητα της εγγραφής υποθήκης στο ακίνητο της αναιρεσίβλητης, καθώς η έλλειψη προσκόμισης του δεύτερου τίτλου από την τράπεζα δεν γεννά απλώς αμφιβολία ως προς το ποσό της απαίτησης, αλλά λόγω αυτής καθίσταται ενδεχόμενο ακόμα και το να παραχωρήθηκε η υποθήκη για ανύπαρκτη ή άκυρη απαίτηση.
Ο Άρειος Πάγος όμως εξετάζει και το πολύ ενδιαφέρον ζήτημα της συνταγματικά κατοχυρωμένης αρχής της αναλογικότητας, το οποίο προκύπτει από το επιχείρημα της τράπεζας στον δεύτερο λόγο της έφεσης που είχε καταθέσει. Η Τράπεζα ισχυρίστηκε πως ακόμα και αν γίνει δεκτό ότι δεν προσκόμισε τον τίτλο της δεύτερης δανειακής σύμβασης κατά την εγγραφή της υποθήκης, δεν μπορεί το δικαστήριο να δίνει μεγαλύτερη βαρύτητα στο δικαίωμα της αναιρεσίβλητης να απολαμβάνει το ακίνητο που κληρονόμησε ελεύθερο βαρών και να αφήνει με αυτό τον τρόπο σε δεύτερη μοίρα το δικαίωμα της Τράπεζας στην περιουσία της, η οποία περιουσία της καθίσταται απόλυτα επισφαλής με την εξάλειψης της υποθήκης (καθώς ήταν η μοναδική εμπράγματη ασφάλεια που είχε για την συγκεκριμένη απαίτησή της). Επικαλείται, δηλαδή, η Τράπεζα πως είναι αντισυνταγματικό ένας τυπικό παράπτωμά της να αποτελεί τροχοπέδη στην προστασία της περιουσίας της. Νομικά, θεμελιώνει το επιχείρημά της στην αρχή της αναλογικότητας (25 παρ. 2 Σ), καθώς όπως υποστηρίζει με την απόφαση του το πρωτοβάθμιο δικαστήριο έδρασε κατά παράβασης της αρχής αυτής.
Ο Άρειος Πάγος χαρακτηρίζει τον προαναφερθέντα λόγο ως αβάσιμο. Αποφαίνεται πως το πρωτοβάθμιο δικαστήριο με την απόφασή του δεν παραβίασε την αρχή της αναλογικότητας, καθώς υποστηρίζει πως η εξάλειψη της υποθήκης υπέρ της Τράπεζας όχι μόνο δεν έχει απωλέσει την αναλογία της προς τον επιδιωκόμενο σκοπό, αλλά κρίνεται αναγκαία, επειδή μόνο με την εξάλειψη της υποθήκης προστατεύεται ο θιγόμενος από άκυρη εγγραφή υποθήκης σε βάρος περιουσίας του. Επίσης θεωρεί πως η εξάλειψη της υποθήκης είναι και πρόσφορη καθώς μόνο με αυτό τον τρόπο προστατεύεται το συνταγματικώς κατοχυρωμένο δικαίωμα του κυρίου του επιβαρυμένου ακινήτου, να απολαμβάνει και να προστατεύει την περιουσία του από περιορισμούς όπως είναι και η επιβάρυνση του ακινήτου του με μονομερής εγγραφή υποθήκης, η οποία βασίζεται σε ανύπαρκτο τίτλο. Καταλήγει λοιπόν ο ΑΠ στο συμπέρασμα πως το γεγονός ότι ο νόμος (Ν. 4332/2019) παρέχει στην Τράπεζα το προνόμιο να εγγράφει μονομερώς υποθήκες σε ακίνητα των οφειλετών της προς ασφάλεια των απαιτήσεών της καθιστά επιτακτική την εκ του νόμου προβλεπόμενη ύπαρξη του ειδικού τίτλου (εδώ δανειακές συμβάσεις) και την εγγραφή αυτού στο βιβλίο υποθηκών. Εξάλλου, το δικαίωμα της Τράπεζας προς εμπράγματη εξασφάλιση των απαιτήσεών της, έχει ως προϋπόθεση την νόμιμη εγγραφή της υποθήκης με την προσκόμιση και κατάθεση του εκάστοτε σχετικού τίτλου, κάτι το οποίο στην συγκεκριμένη υπόθεση δεν τηρήθηκε.
Προσωπικές θέσεις του γράφοντος
Εν έτη 2022, όπου η ψηφοποίηση όλων των δημοσίων εγγράφων συγκαταλέγεται στους πρωταρχικούς στόχους κάθε κυβέρνησης, θα ήθελα να αναπτύξω τους ακόλουθους προβληματισμούς. Κατά πόσο κρίνεται πλέον αναγκαία η προσκόμιση νομιμοποιητικών εγγράφων στην εκάστοτε υπηρεσία, αφού όπως συμβαίνει και θα συνεχίσει να συμβαίνει τα περισσότερα εξ αυτών βρίσκονται αποθηκευμένα σε βάσεις δεδομένων; Μήπως είναι προτιμότερο η ύπαρξη μιας κεντρικής βάσης δεδομένων στην οποία θα υπάρχει και ειδικός χώρος για καταγραφή των υποθηκών; Είναι πράγματι ορθό να ακυρώνεται εγγραφή υποθήκης λόγω έλλειψης του νομιμοποιητικού τίτλου, από την στιγμή που ο τίτλος της δανειακής σύμβασης ειδικά μπορεί να βρεθεί μέσα σε λίγα λεπτά στην βάση δεδομένων της τράπεζας; Η πολιτική δικονομία έχει προβληματίσει αρκετές φορές με την τυπολατρική εμμονή της σε ορισμένα ζητήματα, πολλές φορές όμως για σοβαρούς λόγους. Πράγματι σε παλαιότερες εποχές, όπου οι δανειακές συμβάσεις δεν ήταν αποθηκευμένες στην βάση δεδομένων της εκάστοτε τράπεζα, ήταν πολύ πιθανό η έλλειψη της δανειακής σύμβασης κατά την εγγραφή της υποθήκης να συνεπαγόταν πιθανή ακυρότητα ή παντελούς έλλειψής της. Στην σημερινή πραγματικότητα όμως είναι δυνατόν μία δανειακή σύμβαση να ελλείπει από την βάση δεδομένων μιας τράπεζας;
Comments